境外基金遭遇中国同行挑战

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回归市场的海外房地产基金不得不面对国内房地产基金的激烈竞争。

种种迹象表明，金融危机后，海外基金积极重新配置中国房地产市场，尤其是商业房地产。

“在度过自身危机后，海外基金已经重返中国市场。目前，许多大规模的协议交易中有许多海外基金。”第一太平戴维斯中国董事长刘德阳告诉东方房地产。

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东方地产的一位记者发现，国内房地产面临的资金困难恰恰给了海外资金重返市场的机会。

但海外基金也面临着国内的资本竞争，比金融危机前更加残酷。

海外基金在等待机会

最近，市场上有传言称，总部位于香港的吉辉资本将出售2007年以9亿元人民币收购的353广场。交易谈判正在进行，意向买家既有海外资本，也有国内资本。

随后，“东方地产”要求吉辉资本的最高管理层进行核实。高层没有正面回应是否出售，只是表示目前353广场运营正常。未来，我们仍然看好中国市场的前景，尝试除工业地产以外的所有可能的方法，但仍然遵循二三线城市商业地产的既定重点。

尽管有低调转售的传言，但有消息称，基金时间到期而不是出售，经过五年的振兴，353广场的转售将远远高于9亿元人民币的购买。

事实上，年初海外基金频频放人，伺机而动，似乎在宣告外资以敏锐的嗅觉重返中国房地产市场。

1月24日，黑石集团为其房地产基金黑石地产合伙人七(Blackstone Real Estate Partners VII)募集了逾60亿美元资金，最终将达到其现有房地产基金110亿美元的规模。该基金将主要专注于收购有问题的房地产。

3月30日，金朝阳集团宣布成立并投资鹰基金，对于房地产基金，金朝阳向基金出资2700万美元，基金总规模预计约为6000万美元。所得款项将用于投资房地产项目。

此外，据报道，管理一只规模为948亿美元的房地产基金的投资公司bre global investors正在考虑对中国房地产市场进行四年来的首次投资。对冲基金大亨索罗斯(Soros)秘密会见了香港房地产开发商和房地产经纪人，并计划成立一只房地产投资基金，等待在mainland China投资高端房地产的机会。

瞄准二三线城市做生意

就像吉辉资本针对二三线城市的商业地产布局一样，美国主要从事商业地产的亚洲最大公司富尔顿集团(Fulton Group)中国CEO李宇琪对东方地产表示，目前，二三线城市主要是寻找机会，商业项目仍然是主要的，包括改造物业的收购和重新上市。

2008年与摩根资产管理有限公司合作拿下南京核心综合地块，也将进入预售阶段。

据了解，该项目位于南京新城市中心——河西新城商业区中心，面积约3.2万平方米，建筑面积约43万平方米。这是南京第一个符合leed和中国绿色三星评级要求的房地产项目。南京世贸中心这个名字是南京世贸中心唯一授权的项目。

关于基准地块的规划方向，李宇琪表示将建设写字楼、商业楼、高级公寓和酒店等多种物业类型。目前，南京世贸中心体验馆已在多个地方开业，可售物业将于今年年底或明年推出市场。

“一线城市的核心区域仍然是海外资金的重点区域，但这个区域的机会有限。因此，在外部市场寻找机会是海外基金布局中国市场的操作路径。”第一太平戴维斯中国董事长刘德阳在接受东方地产采访时表示。

遭遇国内资本遏制

然而，当海外基金重返中国房地产市场时，它们不得不面临来自国内基金的多重攻击。

一家3月份刚进入上海市场的国内基金管理公司向东方地产记者透露，其大股东也在寻找上海郊区的商业综合体项目，主要占地4-8万平方米。像这样的新的国内房地产基金如雨后春笋般涌现。

据机构统计，目前我国约有400至500只房地产基金，按每只基金2亿元计算，这些房地产基金的总规模已达1000亿元。其中，2011年是中国本土房地产私募股权投资基金奋力崛起的一年。

易城中国副总裁尹宝军最近指出，2009年至2011年，国内投资者参与大宗交易的数量依次增加了109%、24%和37%。主要原因是政策驱动的房地产产业结构调整升级导致开发商寻求住宅以外的多元化可持续发展路径。

关于2012年国内外基金关注的房地产大宗交易市场，易城中国发布的《房地产大宗交易趋势与指数》指出，房地产大宗交易市场有细分化趋势，机构投资者专业化程度提高，商业地产组合投资策略将受到关注。其中，优质地段发展前景良好的在建项目仍将是2012年大宗交易市场的交易重点。