并购重演“国进民退”？

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随着调控的深入，房屋企业的并购不断。国有企业凭借信贷和融资优势，站在了起跑线上。

4月初，杭州金星房地产宣布破产。

4月17日，soho中国宣布将以21.3772亿元人民币的总价格从绿城手中收购绿城广场地产的全部股份和贷款，从而开创了房地产行业又一次大规模合并案。这也是继外滩土地王项目之后soho中国与绿城的第二次合作。

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对于主动“卖自己”自救的绿城，对于急于寻求好的商业项目的soho中国来说，这笔被业界形象地称为“互赎”的交易，无疑是一个双赢的举动。

事实上，自2010年以来，随着政策的收紧和资金链的短缺，中国房地产行业的并购数量不断增加。据统计，2011年，房地产行业完成并购113起，同比增长34.5%。

据业内人士分析，今年将迎来新一轮并购浪潮，行业洗牌速度将加快。一批具有“玩票”投机性质的中小开发商将退出市场，而行业龙头企业将借此机会调整结构和布局，巩固行业地位，帮助房地产市场向健康透明的方向发展。

但在并购浪潮下，国有企业在信贷和融资方面的优势使得“国进民退”的说法再次泛滥。

另外，在并购下，大型房企会走向行业垄断吗？在业内人士看来，中国市场巨大，不可能形成香港四大市场的局面。但是对于有融资优势的房地产企业来说，更有利于扩大规模。

杨留德

第一太平戴维斯中国董事长

今年下半年将是一波并购浪潮的开始。

周剑成

上海亿居房地产研究院院长办公室主任

M&A各方大多是大型房地产企业，在资本市场摸索多年，或从地方辐射到全国。

胡旭阳

世邦魏理仕物业咨询有限公司投资部总监

不建议收购公司，意义不大。合规操作也存在问题，面对潜在风险一定要谨慎。

政策的持续压力使得房企资金越来越紧张，并购层出不穷。并购浪潮是否已经上演？

刘德阳:这只是开始。可以预见，市场上会出现越来越多的M&A案例。在今年房地产市场基调已定的前提下，根据我们所了解的市场情况，资金紧张的房地产企业已经开始寻找合作伙伴。今年下半年将是一波并购浪潮的开始，资金多的开发商必然会主动并购。

周:事实上，自2010年以来，中国房地产行业的案件数量持续增加。到目前为止，房地产行业已经占据了M&A市场许多行业的前列。在宏观调控政策和市场竞争的外部推力，以及获取资源、调整企业发展战略等内部因素的共同作用下，今年下半年房地产行业将迎来新一轮并购浪潮。

胡旭阳:很难做出准确的科学预测。今年第四季度可能会有更多的并购。现在行业等着看政策情况，目前短期内不会宽松；另一方面，银行贷款也给开发商带来了更大的限制。这两个方面都会影响现金流。缺钱的房企卖项目是为了保证生存，所以并购可能会越来越多。

在新一轮调控下，房企倒闭的大幕已经缓缓拉开。这是否给了蛰伏的观察人士一个信号，表明并购的时机即将到来？

刘德阳:目前买家不仅有海外资金，还有国内资金实力、房企、国内资金等。各方都在积极联系需求方。当然主动权更多在买方市场。

80年代香港出现了一波并购浪潮。当时太古集团以很低的价格拿下中环太古广场的地块，现在一些房地产企业正在低价出售该地块。或者项目，买房的选择更多。然而，在购买时，买方更关心的是商业房地产。毕竟居民楼在调控当中，尤其是海外基金。

周:目前，房企并购的特点是实力分化和整合加速，即并购多为在资本市场上存在多年或从地方向全国辐射的大型房企；被收购方多为有项目或土地但量小、融资渠道少、背景小的中小房企，像绿城这样的被收购案例很少。有的是被动选择而获得的，有的是主动放弃而获得的。

胡旭阳:这为并购提供了很多机会，但这种并购更多的是在项目层面，而不是公司层面。不建议收购公司，意义不大。合规操作也存在问题，面对潜在风险一定要谨慎。

并购重组是房地产企业走出资金链困境的最佳途径吗？

刘德阳:对于房地产企业来说，资金短缺不言而喻。在房地产企业再融资紧张的情况下，通过出售股权或项目或地块，是走出资金链困境的一种方式。

周:目前，房地产企业的资金链还没有到普遍紧张、面临断裂的地步，但有些企业已经无力支撑紧张的资金。对于有资本有实力的企业来说，通过并购实现业务扩张是一种选择。房企M&A的本质是吸收目标企业拥有的土地或房地产项目。对于房地产企业来说，通过并购，可以在相对较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵御风险的能力。

房企破产可以警醒行业炒家，但融资优势主要集中在国有房地产，会不会导致“国进民退”的现象？

刘德阳:国企确实在融资平台和土地资源上有优势，所以对一些缺乏资源的企业有主导权。我个人认为，尽管如此，也不会出现“国进民退”的现象。

周:市场因素造成的优胜劣汰的确有利于产业融合，但反之，如果是非市场行政因素造成的，如融资环境不公平，产业融合也未必是一种进步，比如现在的“国进民退”现象。所以要具体问题具体分析。