内地物业租金快速上升 已几乎可与香港比肩

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恒隆地产股份有限公司(00101.hk，以下简称“恒隆”)主要从事本市最高端商业物业的开发经营，在进入内地20年后，终于开始加快在内地的整体布局。

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2011年，继2010年沈阳帝都恒隆广场开业后，济南恒隆广场开业。恒隆花了18年时间探索和消化内地经营高端商业地产的经验教训，然后从2010年开始在内地各大城市以每年开一家恒隆广场的速度“复制”和扩张。

正如恒隆集团董事长陈启宗所说，“恒隆地产正走向它的‘黄金时代’。”

"很少有公司，尤其是中国公司，能把一家地区性公司发展成全国性公司."2月14日，恒隆董事总经理陈在接受《中国商业报》采访时表示，作为一家拥有50多年历史的香港公司，恒隆的目标是发展成为一家全国性公司。

一年一个恒隆广场

“香港是个小地方，总面积只有1108平方公里，与大陆不可比拟；香港人口700万，只有内地的一半，所以内地是个大市场。”陈承认，虽然恒隆在香港出生，但内地是恒隆长期发展的重要市场。

经过20年的积累，恒隆已经在沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明等七个城市进行了部署，并在上海恒隆广场、上海港恒隆广场、沈阳帝都恒隆广场、济南恒隆广场四个恒隆广场城市投入运营。

然而，恒隆从未在北京和广州等企业竞争的地方采取行动。

这与恒隆在内地一直坚持的“恒隆模式”有关，即在最具发展潜力的城市的有利位置，以适当的价格购买大片土地，与顶尖建筑师合作建设世界级的商业综合体，专注发展商场，提供卓越的管理服务。

以上条件缺一不可。只有全部都满足了，恒隆才会被吸引。在陈眼中，这种“恒隆模式”非常独特；在外人眼里，恒隆的标准近乎苛刻。

不过，恒隆的坚持，确实令其在内地的表现稳步上升。

恒隆集团1月19日发布的2011年7-12月财务数据显示，2011年下半年公司营业额为30.69亿港元，较2010年同期的25.21亿港元增长21.7%。

值得一提的是，在租赁业务方面，报告期内其租金收入和利润分别增长14%和11%，达到28.76亿港元和23.01亿港元。其中，香港投资物业的租金收入及利润分别上升7%及8%，至14.83亿港元及12.29亿港元；内地物业的租金收入及利润分别上升23%及15%，至13.93亿港元及10.72亿港元。

由此可见，内地物业租金收入的快速增长，几乎可以与香港这个恒隆的大本营相提并论。

「恒隆的新发展项目都在内地。这些商场开业后会有所增长，所以在业绩贡献方面，内地很快会超过香港。”陈对说道。

“未来几年，我们的发展速度几乎是一年一个新恒隆广场。”据陈介绍，继去年济南恒隆广场开业后，沈阳第二大购物中心恒隆广场将于今年年底开业。“我们计划明年在无锡、明年在天津、2017年或2018年在大连和昆明开设恒隆广场。”

对测试的保守而稳定的反应

与内地大多数商业地产开发商不同的是，恒隆的商业地产都是自有的，只出租不出售。

“分散销售会降低商业物业的质量，影响后期资产的升值，周围会有与高端业务不兼容的房子。”不过，陈坦言，租不卖确实给恒隆带来了一定压力。

首先是资金压力。“从征地到竣工再到回报，资金回报无法与卖房子的开发商相比。”陈对说道。

以目前在内地开业的四个恒隆广场城市为例，从征地到商场最终开业的平均时间为6~7年。因为恒隆坚持与顶级建筑师合作打造最高档的商业物业，除了征地成本，其建设投资和基本支出每年达到50亿到60亿元左右。但商场开业后，前6-9年的租金回报率只有4%-7%。这无疑是对恒隆资金链的考验。

此外，根据恒隆的公告，截至2011年12月31日，其现金和银行存款达到261.49亿港元。扣除276.94亿港元银行贷款及昆明项目全部付清地价后，本集团的负债比率为1%。

对于房地产企业来说，1%的负债率确实是一个很低的数字，但是对于多年来一直保持正现金状况的恒隆来说，这样的情况是很少见的。

陈启宗在此前的业绩发布会上表示，目前恒隆在内地的年建设成本高达数十亿，这意味着自然资金的使用要多得多。

陈表示，虽然集团目前有一定的负债比例，但恒隆的现金头寸仍为正数。“不知道2012年会不会负债。但贷款是最便宜的资本，所以不反对公司有点负债，只要管理好，还是可以保守稳健的。

此外，陈表示，在保持财务健康、严格控制负债率的同时，贷款、发行债券、配股、加强财务管理都是恒隆缓解财务压力的可选办法。