2012楼市面面观：各方力量上演大博弈 谁能笑到最后？

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2011年，楼市达到新的冰点。2012年楼市会从冬天走向春天吗？

春节过后，中国大地上家家户户喜气洋洋，但空楼市的阴霾并未消散。数据显示，节后第一周，在中国房地产指标体系监测的40个城市中，36个城市的楼市平均周成交量同比下降，15个城市的成交量下降超过50%。

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成交量低迷是供需双方共同造成的，需求方普遍看跌房价，持观望态度；大多数供应商原则上推迟了开业时间。供需博弈使得楼市短期内不可能破冰。

在2012年楼市开局不利的同时，北京、上海等重点城市部分银行再次推出首套房贷优惠利率政策，使首套房贷利率逐步回归基准，但交易量和交易面积仍明显低迷。可见，小范围首套房贷优惠利率政策对大部分人影响不大，市场预期仍然偏低。

在这些重点城市，北京春节后第一周住宅网上签约1438套，其中新建商品住宅网上签约790套，二手房网上签约648套，新建商品住宅网上签约量在这一周达到历史新低，比2011年春节后第一周(5541套)下降74.05%。上海商品房市场仍处于低迷期，开发商仍在犹豫推盘，已竣工商品房项目的折扣促销也未积极实施，导致交易面积仍在萎缩，只有4.74万平方米，其中商品房交易面积为2.63万平方米，平均交易价格仅为2.0896万元/平方米。同时，海口的商品房市场也难以恢复。节后第一周，共签约商品房124套，面积12116.6平方米，平均成交价格7142.54元/平方米，较上月下降11.6%。

难以理解的政策

春节后，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上谈到当前中国房地产市场时，提出了“继续严格执行并逐步完善抑制投机性投资需求的政策措施”的要求，这表明了中央政府继续调控房地产市场的决心。不过，今年的政策趋势是收紧还是放缓仍不确定。

楼市调控已经进行了很久，效果也逐渐显现。然而，不可忽视的是，监管对中国经济快速增长的负面影响也开始显现。对投资和消费的拉动作用明显减弱。特别是在消费层面，随着房地产调控进入“深水区”，家电、建材、装饰等多个行业的发展。不再呈现快速发展的态势，各种商店也不再忙碌。同时，大量建筑工人面临失业，许多农民工被迫返乡，造成大量隐性失业。

必须考虑的是，在强有力的宏观调控下，房价已经部分下跌。然而，在一些重点城市，开发商宁愿推迟近一年的报价，也不愿放宽价格。虽然成交量大幅下降，但价格并没有大幅下跌，所以买房仍然是普通人难以企及的梦想。数量下降、价格滞后的情况可以说效果明显，但也可以说实际意义不大。

在这些因素的影响下，由于政策不像市场那样有规律，即使在中央经济工作会议和国务院全体会议上，中央政府也表示要坚定不移地坚持房地产调控政策，抑制投资需求，促进房价合理回报，但没有明确的文件来表达具体的政策。因此，面对调控对经济的负面影响，政策必然会部分放松甚至大范围放松。一旦政策明显放松，短期内房地产市场的需求必然会快速释放，房价再次疯狂上涨也就不足为奇了。

与此同时，中国的房地产调控政策仍有许多方面需要改进。对此，中国投资咨询公司房地产行业研究员韩昌济在接受中国产经新闻采访时指出:“政府维持供需平衡是一个非常明智的选择。虽然没有直接的行政干预定价，但随着市场供求的稳定，房地产市场的合理发展已经变得明朗。政府从资本角度对房地产企业的限制减少了投资行业的扩张，这将有利于中国房地产市场的长期稳定。但政府需要注意的是，房地产市场只是需要暂时打压。中国房地产市场供过于求的现象并没有改变。因此，我们建议政府应该从扩大供应入手，避免房地产企业供应萎缩，从而实现真正的房地产市场。供需平衡。”

同时，限购政策的行政属性、与户籍直接相关的不公平性以及伤害刚性需求的缺陷都应得到及时合理的弥补和改善。上一页12下一页