龙年楼市冰点开市 2012谨慎拼跌

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2012年，楼市开始冷清。叶巍我爱我家统计数据显示，中国重点城市楼市成交量同比下降90%以上，甚至一些一线城市春节期间交易为零。

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在库存上升和信托到期的风险下，开发商的销售成为拯救资金链的唯一途径。另一方面，银行差别贷款的微弱放松、地方限购等控制措施，让开发商嗅到了一些严冬的温暖。

调查显示，购房者预计降价幅度在30%以上，但2011年各楼盘降价幅度远非如此。2012年楼市何去何从？

库存压力

不出所料，龙年春节楼市出现了悬崖式的销售下滑。广州、上海等地连20多套交易都没有，北京更是零交易。根据以往的经验，春节期间楼市的交易并不能对全年的市场走势提供多少有价值的判断。比如2010年春节期间，广州楼市日均成交量不足5套，类似今年的情况。结果当年全市平均售价上涨了38%，楼市供不应求。2008年楼市普遍公认低迷的时候，广州春节期间每天成交40套。

但是今年的开局真的和以往不一样。“目前我们的销售压力很大。”一家上市公司的销售总监，春节期间基本没有休假，他告诉《中国商报》，公司准备打破常规，在2月和3月抢一波销量。因为公司库存增长较快，“比2011年增长50%”。

库存的增加似乎不是唯一的原因。广发证券(000776)分析师赵强在1月份对23家a股上市房地产企业进行了调查，发现“各家公司的库存都有所增加，目前有库存严重的公司。销售额已经达到2011年实际销售额的两倍。”

上海益居房地产研究院发布的报告显示，截至2011年12月底，全国10个典型城市新建商品房库存总量高达5998万平方米，同比增长1690万平方米，增长39.22%左右，较上月增长4.05%，库存运行处于高位。其中，北京、上海、深圳、广州新建商品房库存总量高达3084万平方米，同比增长约46%。

机构统计显示，部分一二线城市新建商品房的去库存期超过12个月。由于连续几周成交量下降，部分城市去库存周期在2012年1月底达到新高，杭州超过21个月，北京和南京超过18个月。

赵强告诉记者，自2012年以来，大多数公司都不同程度地放慢了建设步伐。自2011年年中以来，一些公司已经降低了新建筑面积。“对于2012年的新建设计划，虽然大多数公司尚未提出明确的数字，但压缩建设是大势所趋。”赵强说。

“现在市场正朝着监管和控制预期的方向转变。表现在两个方面。首先，投资和投机已经退出市场。第二，涨价得到控制。当前政策的关键是巩固调控成果。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦红在接受媒体采访时说。

潜在的金融风险可能在年中爆发

进入2012年后，各种政策限制似乎逐渐放松。首先是房贷。"与去年相比，简直是天造地设."华南某房地产公司的项目经理说，2011年有部分房贷被压了四五个月，今年基本按时到了。2011年，很难拿下的开发贷款也提前成功签约。广州、上海等地已明确表示，要重点实施差别化住房信贷。两地第一套房利率已经回到基线，首付比例据说在研究中。

挂在开发商头上的宝剑，是前两年的“救命稻草”房地产信托。《CICC房地产信托分析报告》显示，2012年，房地产信托预计到期2234亿元，还款总额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，还款总额约3100亿元。

2011年，银行不再是开发商的最大所有者。根据中国人民银行2011年1月30日发布的《金融机构贷款投资统计》，2011年新增房地产开发贷款约3972亿元，同期房地产开发贷款减少约659亿元，房地产开发贷款总额增加约3313亿元。与前两年相比，这一数字下降了近40%。然而，近1750亿元的新开发贷款投资于经济适用房，很少流入开发商的口袋。

更重要的是，由于前两年发展贷款收紧，房地产信托的融资成本相对较高。受益信托数据显示，2011年房地产信托成立规模为2670.74亿元，占比最高为38%，主要受高收益率影响。据统计，2011年所有集合产品的平均预期年收益率为9.1%，而房地产信托产品的平均收益率高达10.08%。一些信托产品的收益率高达20%。

CICC的研究表明，融资风险的暴露时间将集中在第二和第三季度。

秦红说，影响房地产市场的政策有两种，一种是以限购、限贷、限价为核心内容的房地产调控政策。二是以提高利率、提高存款准备金率为核心内容的货币政策。“中央的思路已经很明确了，房地产调控不会动摇。”但秦宏也认为，信贷政策并不是基于房地产政策进行调整的。“但由于房地产行业是资金密集型行业，信贷放松会放松个人信用额度，资金会通过各种渠道部分流入开发环节。因此，信贷放松仅限于房地产。”

但秦红也认为“过去十年，由于出口快速增长，货币相对宽松，10年中有8年是货币宽松年。未来十年，随着出口增速下滑，中国政府不会像以前那样大规模发钱，货币政策肯定会回归正常化。大量的货币流通促进了资产价格的上涨，这是一个共识。如果没有那么多货币发行，资本价格上涨的动力就不足。”上一页12下一页