开发商：现金流至上 2012无底可抄

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“房地产2012真的要来了，可能整年都是冬天。”这是一家全国性开发商的销售经理张彤新年伊始挂在qq上的一句话。

从第一个月的第五天开始，张彤穿着西装走进销售部，迎接他的是三天零交易的记录。“我几年前就准备拥抱冬天了，寒冷的市场应该会积极卖房。”

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统计显示，在20家一线房地产企业中，保利、金地、绿城、R&F等12家一线房地产企业去年未能实现年度销售目标。2012年，所有房地产企业都将面临所需的答案。

万科:坚持到2013年4月

2011年销售额为1215.4亿元，万科无疑是在楼市调控严峻形势下保持增长的少数房地产企业之一。然而“老大哥”在2012年初就开启了冬季模式。

该模式的推出是由于万科总裁于亮最近的一篇文章“万科2012年的发展战略是过冬，走冬季模式。冬季模式的要求包括:第一，现金为王，拿到钱很重要，现金流比利润率更重要；第二，卖楼要更主动，不盘点不蹲；第三，我们必须更加谨慎地购买土地。买地是最贵的。一旦我们买错了，就太可怕了；第四，整个管理要在冬季前后操作，也就是节约。最后一点很重要。冬天要锻炼身体，冬天会持续多久。没有人知道冬天不是房地产公司定义的，你必须做好持久战的准备。”于亮说。

冬季模式的启动也得到了万科许多分支机构的确认。万科的重心不再是依赖规模，而是在追求质量和效率的轨道上。它为制造业的苦日子做好了准备:实现合理利润下的产品整合与追加，管理精细化，资金使用精细化。当务之急是努力卖房，快速转身。

然而，万科在过冬的同时，也为春天做好了准备。据万科未经证实的消息称，“2013年4月之前，万科的重点是尽一切努力脱手商品，尽可能多提现。2013年中后期，万科不仅将这笔钱花在自己的账户上，还将在一年半内借贷融资、购买土地、实施反行业周期操作。”

在世联地产董事长陈劲松(002285)看来，万科此举是在保命的基础上求进步。“其实2012年没有底抄。只有保持足够的现金流，我们才能应对冬天后的变化。”

绿城:为生存而奋斗的重置工程

这应该是2012年最好的生活方式，但挣扎在危机边缘的房企却不能如此平静。

2012年绿城生存可能并不容易。据机构统计，绿城不仅面临约30亿元的财务成本，还面临约44亿元的2012年到期的信托产品。“基于14%的融资成本，绿城将面临超过50亿元的支付压力”。

“2012年的首要目标是争取生存。”这是陷入漩涡的绿城董事长宋卫平在2011年年终会议上的发言。2012年新年伊始，绿城上市转让其湖滨地产、绿城别墅花园、绿城金隅、上海海利四个项目，收回资金。

"绿城只是住房企业为生存而进行的密集股权转让的一个缩影."童生房地产总经理杨旭表示，在2011年上市的房地产企业中，共有183家股权转让，同比增长65%。在房企资本充足率大幅降低、库存积压的现状下，2012年房企之间的股权并购数量不会少于2011年。

国泰君安的一份房地产研究报告显示，2012年房企资金缺口将达到1.35万亿元，相当于万科2011年销售额的11倍左右。瑞银地产还警告称，今年第一季度末和第二季度初是房地产的高风险期，或者可能出现风险集中爆发、中小房地产开发商资金链断裂、房地产市场重新洗牌整合等情况。

1月29日，瑞银报告援引绿城中国管理层的话说，绿城正在与潜在买家谈判，因为资金链紧张，并计划再出售四个项目，希望再套现60亿元。据悉，计划出售的四个项目分别是:上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场、北京奥克伍德亚居。在此之前，绿城已经出售了5个项目，预计绿城将提取近40亿元现金。虽然相关业内人士表示，这些项目的价值远远大于售价，但显然这些交易已经让绿城满意。

为了更快地收回更多现金流，绿城计划出售其其他项目。此前，绿城首席财务官郑风也表示:“绿城没有提前预测出售哪些土地。如果对方看中了绿城的剧情，可以商量。”

事实上，早在2008年初，当房地产市场进入调整期时，绿城的高负债资金链就变得紧张起来，绿城不得不重新设定项目。上一页12下一页