降价“躲猫猫” 老业主“智斗”开发商

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保亭翔宇开盘下跌5000元/平米，开发商开市玩捉迷藏，避开老业主。业内专家担心矛盾加剧，建议微调楼市政策。

2月23日下午5点，杨浦邯郸路199号复旦皇冠假日酒店二楼宴会厅人头攒动，翔宇丽亭的开发商正在这里偷偷开门。

引人注目的是，就在前一天，在复旦，翔宇丽亭的早期业主正计划捍卫自己的权利，以应对开发商的降价。

越来越多的迹象表明，上海楼市将爆发新一轮激烈的价格战。无奈的开发商为了避免和业主发生冲突，和老业主玩了“捉迷藏”。

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但是，与过去相比，当老业主频繁地砸售楼处时，他们现在对降价部门空普通业主的情绪要稳定得多，他们的维权行动也更加理性。

团购等通知“如履薄冰”

下午5点刚过，杨浦邯郸路199号复旦皇冠假日酒店二楼宴会厅人头攒动，买家排起了长队，被叫进屋选房。人群直到深夜才散去...这是2月23日保亭翔宇玉亭项目开盘时的场景。

为什么宝山高静镇的楼盘都在五角场酒店卖，时间还是晚上？事情要从翔宇丽亭的团购活动说起。

近日，《东方地产》记者体验了由翔宇丽亭和上海某房地产网站作为买家联合推出的限时团购活动，直接降价5000元/平米。

记者发现，“交完钱再等通知”这句话几乎贯穿了这次开盘的全过程。自2月1日取得预售证书后，翔宇丽亭开始为期两周的蓄水期。买家从1000元起缴纳“报名意向基金”后，即可参加团购活动，但具体价格还要通知。

从2月17日开始，客户先支付1000元了解团购价格后，需要再支付2万元“预订意向基金”，即使参与，也要等待内部开通通知。

2月22日，销售人员短信告知，开业时间为2月22日至24日三天内的任何时间。交完费等待，2月23日下午5点，准买家突然收到开盘短信，第一时间赶到销售现场。

“为了防止老业主对降价不满，我们不得不选择外面的销售地点。”销售人员庞先生告诉记者:“有300多名顾客报名参加这次团购活动。我们只推出大约200套。有兴趣购买的客户，收到短信后要尽快排队。”

开盘当晚，记者陪同买家张先生到假日酒店时，时间是5点50分，但排数已经到了100。

“两室90平米的总价基本不到200万。我最后选了一套7楼的小户型，面积89.72平米，售价192万。”张先生选好房子后，拿出手机拍的“一房一价单”照片给记者看，指出“有的房子单价低至18300元/平方米，低于对外宣传的最低价格19500元。/平方米，相比之前平均销售价格25000元/平方米，预计降价幅度将超过20%。”

记者在现场了解到，排队的大厅里看不到价格，购房者只有在选择房子的时候才能知道最终价格。房主选房后，没有当场签合同，而是第二天把押金收据等相关材料带到了静安区江宁路358号的一家机构展览中心。记者晚上9点半离开的时候，选房活动还在进行中。

根据中房新提供的数据，翔宇丽亭2月份共售出157套，成交面积14519平方米，平均成交价格21000元/平方米。开发商一次性提取约3.05亿元。

理性维权并不打击售楼处

在翔宇丽亭的销售业绩在龙年获得“开门红”的同时，一期和二期的老业主也非常精明。2月22日，翔宇丽亭部分老业主在复旦大学邯郸路校区召开会议，商讨维权事宜。2月25日上午，近百名老业主陆续来到李颖翔宇售楼处，与开发商讨论意见。

“有人说我们被缺乏契约精神所困扰。有人说我们看不到房价的理性下跌。但其实我们的老业主大多是受过高等教育，思维冷静的人，不愿意像保利叶那样卖楼。暴力事件。”业主维权行动的主要组织者之一黄先生向记者回忆了当天的场景:“早上，我们的老业主带着标语和横幅来到售楼处，然后几十名警察来到现场维持秩序。由于我们只在沙盘和规划图上贴了维权标语，没有发生暴力行为，最后大部分警察都走了。下午，一些喊了一上午的业主甚至在售楼处的沙发上睡着了。”

“我们不砸售楼处不代表我们不生气。”黄先生向记者指出，降价并不是老业主最关心的问题，在与一期仅隔一墙之隔的地块上规划一座变电站是业主维权行动的导火索。业主代表王先生也指出:“销售人员在销售过程中没有告诉我们规划的住宅区旁边的高压变电站，当有人提到时，也没有明确说明。直到我们捍卫自己权利的那一天，销售人员仍然把变电站藏起来，不让打算买房的管家看到。一些付了定金的买家在听到变电站的消息后，当场加入了我们的维权行动。”

记者在宝山区规划局网站上找到了相关规划方案。2007年12月，在象屿里亭一期东侧毗邻的松南小区c3-07地块规划了一座110kv变电站，占地面积2100平方米，建筑面积1010平方米。2011年3月，保山市规划局信访公示文件还显示:“根据经批准的松南社区控制性详细规划，n120401单元c3-07、c3-08、c3-09地块规划用途为变电站、菜市场、市政公用设施。”

黄先生透露，老业主将聚集更多的力量，通过法律途径与开发商进行调解，并试图阻止更多的购房者在不了解项目详细规划的情况下买房。如果说砸售楼处的轰轰烈烈的行为让开发商们焦头烂额，那么与早期拥有普遍更高教育水平的业主的“知识斗争”似乎让他们更加担心。

专家建议政策微调

在房价持续下跌的情况下，市场各方的心态一直在慢慢改变。如果开发商卖房有困难，会采取各种切实可行的促销方式来卖房。老业主砸售楼处后会慢慢冷静下来。

中房新高级分析师薛指出，去年8月，翔宇丽亭一期共售出140套，均价24200元/平方米。10月份二期开盘上调，销售情况不好，只卖了30套，均价25600元/平米。在同质化竞争激烈的宝山高静段，翔宇丽亭处于非常尴尬的境地:不降价就卖不出去；如果降价，会受到近200位老业主的质疑，所以只能以“游击战”的形式打开。

“房地产市场的一场‘百团大战’正在歌声和血渍中展开！”上海亿居房地产研究所副所长杨红旭认为，降价不可避免地会引发业主提前退房等冲突。去年底，第一波降价是典型的上海四大楼盘被业主砸；今年，第二轮促销活动即将启动，涉及更多开发商和更多项目。预计2012年，全国房地产开发企业新开工面积将出现10年来首次负增长。为了保证未来市场的供应，政策应该调整为半年的“微调期”。当市场价格滑落到“半山腰”时，应该开始松动。当市场真的跌到谷底时，再回升会相当困难。

上海芝罘区房地产部总裁朱丽萍指出:“我们最关心的不是政策放松，而是政策应该如何更加合理。比如要遏制投资和投机，但方法不能太粗暴。投资的风险和成本应该增加得更准确，更符合市场规律。”