3月楼市量涨价跌成为大势 分析称房价存下行空间

本篇文章3953字，读完约10分钟

始于2月底的2012年楼市这波交易“回暖”，呈现出不断升温的迹象。随着开发企业普遍进入“去库存”状态，积极促销和量价交易已成为房地产市场的主流。被压抑的“刚刚需要”在首套房贷逐步放宽的支持下，逐渐进入市场。最近公布的3月份房地产市场交易数据在成交量方面也普遍回升，充分肯定了这种“量价”。“楼市将逐步进入稳定阶段，但在投资投机需求仍受调控限制的情况下，无论是成交量还是价格都很难上涨。未来，空.房价仍将有一定的下降趋势只有随着交易量的持续上升，消费者刚刚认可的价格才会逐渐企稳。”天津财经大学经济学院副院长丛屹告诉本报记者。

默多克和邓文迪将离婚，分手费或达到10亿美元

价格有涨有跌

在过去的3月份，“量价涨跌”取代了之前的“量价下跌”，成为全国房地产市场的大势所趋。根据中国房地产指数研究所的数据，在该研究所监测的40个城市中，33个城市的房地产市场交易面积环比增长，杭州主城增幅最大，达到230.44%。在北京、上海、天津等10个重点一二线城市，3月份楼市成交量较2月份大幅上升。其中，3月份北京新建住宅市场8085个，成交面积90.66万平方米，比上个月增长73.84%；广州售出6912套，面积77.38万平方米，比上个月增长58.76%；深圳售出3430套，面积30.02万平方米，较上月增长76.2%；杭州主城成交4316套，面积42.56万平方米，较上月增长230.44%；天津售出7155套，面积74.13万平方米，比上个月增长109.26%；即使是“十大城市”中环比涨幅最小的上海楼市，成交量也有11551套，成交面积119.84万平方米，环比涨幅32.77%。

与成交量反弹相比，房价仍处于下行通道。同样来自中国指数研究所的“3月100城市价格指数”显示，2012年3月全国100个城市的平均房价为8741元/平方米，比2月份下降0.30%。其中，34个城市环比上升，66个城市环比下降。与2月份相比，3月份房价环比跌幅基本持平。但环比下降的城市数量比2月份减少6个，下降1%以上的10个城市比2月份减少7个。算上3月份的环比下降，100个城市的平均房价自去年下半年以来已经连续第七个月下跌。根据北京等10大城市的全样本调查数据，2012年3月10大城市住房均价为15454元/平方米，较上月下降0.4%。从更能反映时间跨度的房价同比涨跌来看，白城3月份的住宅价格与去年同期基本持平(同比小幅上涨0.03%)，延续了2011年8月以来的同比下降趋势。3月份，37个城市房价同比下降，下降城市数量比上个月增加4个。其中，无锡、苏州、廊坊、芜湖、佛山、成都、天津跌幅超过5%；重庆(主城)、宁波、嘉兴等21个城市跌幅在1%至5%之间，其他9个城市跌幅在1%以内。中国指数研究院的报告显示，由于各地房企供应不断增加，积极促销，量价结合，首套房贷利率调整，造成了短时间内长期压抑的集中释放需求，使得各城市楼市成交量普遍大幅上升。

单从天津房地产市场来看，这波成交量反弹更为明显。天津市国土资源和房屋局的数据显示，截至3月31日，天津市新销售商品住宅7155套，较2月份增长103.4%，面积74.1万平方米，增长109.3%，均价10060元/平方米，较2月份增长10.9%。二手房成交总量5038套，比上个月增长78.4%；交易面积38.4万平方米，环比增长79.4%，平均成交价格8420元/平方米，环比增长5.3%。天津连锁房地产市场部经理李晓伟告诉《新财经》记者，与去年3月相比，天津二手私人房产的成交量同比增长7.6%。“总体而言，天津房价仍处于下行趋势，全市平均房价呈现上涨态势，这更多是因为全市六区楼市交易比例上升。”李晓彤说。数据显示，3月份天津市区新建商品房交易总量1304套，环比增长214.2%，交易面积14.7万平方米，环比增长234.1%，远高于全市平均增幅。

“二手房买家的投资比例明显低于新建商品房，能更好的体现刚刚需要的释放。”天津我爱我家市场研究中心郭燕表示，自去年3月限购限贷等宏观调控政策严格实施以来，市场上积累了大量刚性需求。经过持续的观望，婚房、学区房等紧迫的刚性需求和部分首次改善购房者的需求在春节后集中在市场上，使得市场成交量迅速上升，在一定程度上活跃了市场氛围，促进了更多只需要进入市场的购房者。在首次新增和部分改善购房者需求的推动下，天津二手房市场活动继续活跃，月交易量同比增长70%，自去年1月以来连续14个月再次恢复到5000多套的交易水平。

去库存

在这波复苏中，作为刺激刚刚需要入市者的必要条件，房地产企业尤其是“龙头房地产企业”的降价起到了重要作用。在推出一波不同幅度的折扣和降价后，那些领先的房地产企业在3月份也获得了丰厚的回报。根据中国房地产信息集团和中国房地产评估中心联合发布的2012年第一季度房企销售额50强，与1月和2月销售额大幅下降相比，3月份采取降价促销策略的大型房企表现良好。例如，R&F地产第一季度实现销售额66亿元，是前两个月36.28亿元总销售额的近两倍，金地3月份的销售额为24.9亿元，远远超过前两个月16.4亿元的总销售额。恒大、龙湖、世茂等三月份积极促销的地产龙头企业，前两个月的销售总额都翻了一番。绿地集团凭借3月份117.8亿元的销售业绩，成为销售增长最快的房地产企业，而前两个月的销售业绩为36亿元。

“虽然3月份房地产企业的降价促销取得了不错的效果，但相比目前的巨额库存，房企在仁中的促销之路还很漫长。”丛屹说。根据已公布的48家a股上市房地产企业年报，2011年底这些企业库存总额达到5906.74亿元，同比增长45.8%。根据2011年的开发销售进度，48家房地产企业存货消化周期为4.62年，而2010年底，这些房地产企业整体存货消化周期为3.84年。中国房地产研究会近日发布的《500强评价研究报告》也显示，2011年房地产开发企业500强平均库存同比增长50.34%，增速较2010年进一步提高6.47%。500强房地产企业平均库存达到99.89亿元。2011年，500强房企净负债率从2010年的50.07%上升到66.59%。上海易居研究院综合研究部主任杨红旭预测，2012年上半年，商品房销售比例将进一步上升。

同时，库存较大的房地产企业也面临着融资环境不断收紧的压力。数据显示，2012年1-2月，全国房地产开发企业今年融资5995亿元，同比增长43.3%。自筹资金比例的增加，对应的是各种信贷来源和融资资金的减少。据链家房地产市场研究部统计，2011年万科、招商局、首开、世茂总负债分别比上年增长41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。“增加销售回报已经成为房地产企业减少负债和库存压力的重要甚至唯一途径。这种去库存状态预计将在今年持续很长时间。我们仍将根据最新的市场情况制定价格策略，并利用市场反应来验证当前价格是否合适。”一家房地产企业的内部人士告诉《新财经》记者。

下行空室

至于3月份的交易反弹，李晓伟分析，天津限购细则是去年3月份出台的，对交易情况有一定影响。今年3月，只是需要在各种有利的市场条件下，集中力量入市。随着其需求的释放，预计未来交易的激增可能很难再次发生。中原地产研究总监张大伟表示，从目前的整体市场来看，空的市场平均价格仍在持续下跌，调控政策仍然很强，之前没有降价的项目可能会迎来一个弥补下跌的过程。

在最近结束的博鳌亚洲论坛上，房价走势也成为普遍关注的问题。与会者普遍认为，以自住需求为重点的市场将是2012年中国房地产市场的鲜明特征，稳步调整仍将是基本趋势。成都大学副校长张左奇认为，如果当地政府严格执行目前的楼市调控政策，市场的底部最迟会在年底前出现，而空房的房价至少会下跌15%至20%。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市的房价基本合理。格林兰控股集团董事长兼总裁张玉良也认为空.仍在压低房价一些城市房价过高是不争的事实。调整到一个合理的范围，现在房价至少会下降15%到20 %, 空房。“但是不同的城市，不同的地点，房价调整也不同。在一些二三线城市，房价比较低，不仅降不下来，还可能小幅上涨。在一线城市的核心地区，物价不会降。在核心城市的边缘地区，房价将会下跌。”张玉良说。从更长的周期来看，首创置业董事长刘表示，未来房价每年只会出现4%和5%的通胀涨幅，普通人的收入可能会出现9%和10%的高增长，各种价格比将回归合理水平。但是有一个很重要的问题，价格本身不能显著提高。

我爱我家，在报告中指出，2012年调控的总体方向很难逆转，限购限贷政策不放松，投资投机需求仍被抑制，基于刚刚需求的交易结构将难以支撑市场的持续反弹。“促进房价合理回归”的调控目标，会使购房者对房价下跌的心理预期更加强烈，并会出现新一轮的观望，对成交量增加的驱动力不足，楼市难以回暖。关于天津二手房市场的走势，郭燕表示，随着市场上有效住房的不断消化，以及部分业主的小幅涨价，买家的交易意愿将会降低，交易周期将会延长。因此，预计4月份市场成交量将难以延续2、3月份持续上升的趋势，交易热度将有所下降。该市二手房成交量可能略有下降，预计将保持在4000套左右。

丛屹告诉《新财经》记者，与新房市场相比，二手房市场的走势往往显示出购房者对楼市的预期。“在今天的市场上，自住需求已经成为绝对的主流，而刚刚需要的最重要的特征就是对价格的极度敏感。二手房市场目前的情况是，只要价格上涨或者价格相对周边均价没有优势，业主就很难成交。只要相关政策严格控制投资和投机需求，房价的下行趋势直到逐渐企稳仍是今年房地产市场的大趋势。”丛屹说。