调控思路不变 房价稳中有降

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建设部专家陈淮指出，未来房地产趋势的基调将是价格基本稳定，国家将大力鼓励首次购房者的需求，确保改善普通百姓的住房条件。近两年楼市需求大幅下降，但这并没有改变楼市的长期走势。房企要做好赚大钱的准备，也要做好熬过黎明明的准备。

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近日，著名经济学家、建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究院院长陈淮在“2012惠福金融论坛”上，就楼市调控、房地产市场发展前景、城市化等诸多问题进行了回答。

他认为，中国的宏观经济形态能够成功完成结构调整，是因为内生增长势头的存在。就房地产市场而言，他认为供需矛盾并没有得到解决，随着城市化进程的不断推进，供大于求的局面依然存在。当然，宏观调控的目的不是为了抑制正常的市场需求，所以首次购房者和改善的需求将一如既往地得到政策的鼓励和支持。

房地产市场的监管保持不变

涉嫌托市的“扬州新政”一直没有被住房和城乡建设部叫停。这是否意味着未来楼市调控的思路发生了变化？

关于目前房地产调控的各种说法，陈淮明确指出，中央调控的理念不会改变。他认为，调控的目标是抑制投机需求，同时大力鼓励首次购房者的需求，确保人民住房条件的改善。

他认为，中央调控房地产市场的目的从未改变，基调是支持房地产市场健康、稳定、有序发展。顶层设计思路还是沿着以下几个方面来进行:一是加强地方政府问责制，各部委共同实施这一制度；其次，通过信贷、金融、税收等一系列政策，支持首次购房者需求；三是为普通百姓创造条件改善住房条件，但目前的限购政策将继续发挥作用。中央不允许或鼓励个人占用更多住房资源，严厉打击投机投资行为；第四，对于商铺、写字楼等商业地产，政策不限制，需要大力发展，引导投资需求向这个领域发展。

陈淮指出，北上广一线城市限购政策不会放松，主要有两个原因。第一，一旦特大城市放宽限购，贫富差距就会拉大。同时，贫民窟的出现会恶化社会保障，降低城市环境质量。

陈淮说，监管将成为常态。他说:“即使取消限购政策，中央政府也会出台替代政策，抑制投机和投资需求。”

至于楼市调控过紧的说法，陈淮不同意。他表示，过度宽松的市场环境已经过去。就目前的政策调控而言，其实并不大，甚至还没有达到应有的程度，更不用说限制性和惩罚性的政策了。

至于房地产市场监管的一贯思路，陈淮的结论是，将保持长期的、制度化的市场导向。

中国房地产市场长期乐观

近两年楼市需求大幅下降，但这并没有改变楼市的长期走势。

陈淮表示，房地产市场的需求可能会提前或推迟。他分析指出，目前市场需求减弱，交易量下降，与需求前沿和延迟有很大关系。早在2009年，市场需求就已经提前释放。当时20%的首付、30%的利率和极低的利率极大地刺激了市场需求，使得一些市场需求的购买时间提前了很多。近两年，由于楼市调控措施，市场需求进入观望状态。

正是出于以上原因，他表示:“2012年，市场再次形成了观望态度，这很正常。”就上海而言，未来20年的市场需求是不变的，每年都会保持一定的量。“每年上海都有一定数量的年轻人想结婚。就算现在不买，两年后肯定会买，没必要对市场悲观。”他是这么说的。

楼市长期乐观的主要原因是改善需求和城市化带来的市场需求。例如，他说，到2011年底，城市人口已经达到6.9亿，但目前中国人均居住面积只有60多平方米。在这种情况下，只有人均居住面积达到了90平米的水平，基本上住起来还算舒服。即使不考虑农村人口进城，也要在现有基础上增加近50%的市场供给，以满足市场需求。

中国城市化方兴未艾，大量农村人口将进入城市，这将形成巨大的市场需求。他说:“日本用了近50年的时间，才达到每百户115套的水平，从绝对短缺到相对平衡。中国目前正面临这样一个发展时期，这表明中国房地产市场在未来仍有发展潜力和空间。”上一页12下一页