蔡为民：房地产就是资金“绝缘体”

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只要政策不放松，房地产就是资本的“绝缘体”,而更“基础”的黄金也是“竹篮打水一场空”的空.开发商要认清现实，降价争取付款势在必行。

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我不知道这个消息是从哪里来的。我信誓旦旦地说，今年国家将在基础设施建设上投入高达7.89万亿元。消息一出，其可能对房地产产生的影响引起市场热议。

香港房价创历史新高

有人认为“基础”基金近8万亿元，同比增速从2011年的2.8%和“大跃进”到19%。即使效果没有2008年的4万亿那么高，至少会让目前疲软的房价停止下跌，企稳，甚至不排除向上攻坚的可能。香港楼市毕竟是流动性充裕的写照——虽然也处于经济疲软的困境，但房价已经比97年股灾前高了13%，急于二月份再涨！香港首富李嘉诚甚至雄辩地表示:现在的房地产市场比1997年更健康！人要多疑，要相信。

但真相会是这样吗？香港模式会不会在内地重演？“橘过淮，恐怕是苦橙”，这就大不一样了！

杀死或拯救生命的“基础”黄金的数量？

首先要知道，目前基础设施基金的大规模投入是由于拉动经济的“三驾马车”——国内消费仍有待提高，欧美出口明显下滑。在“三荒两荒”的状态下，只能靠政府投资来“稳增长”。换句话说，从中央的角度来看，靠投资来保证gdp是必然的，也是无奈的！在我看来，4万亿的流动性创造的楼市奇迹已经过去了。近8万亿的投资对于房地产来说不是救命仙丹，可能是压垮骆驼的最后一根稻草，彻底的灾难。

首先是政策的改变。2008年底，中央政府预计并怀疑金融海啸会大幅减少出口，造成无休无止的后患，因此投资4万亿元以最快速度“保增长”，其中高达32%与房地产行业直接相关。也改变了07年底打压楼市鼓励购房的局面，甚至有意无意的让金融机构为自己做最优惠的贷款分配，于是大量资金包括热钱集中到房地产市场，哄抬房价。

挤出效应使房企面临“后发痛苦”

今天，它是为了抑制房地产市场的发展。即使允许地方政府微调，也只能徘徊在首次购买和需求改善之间的灰色地带，资金难以有效大规模进入房地产领域，当然也无法分享增加投资的“溢出效益”。这个也是。

其实这还不是最坏的情况。未来值得担心的是一系列“挤出效应”的发生，这将使开发商更难从银行系统筹集资金(资金已全部用于基础设施建设)，而人力、建筑材料和设备的成本将大幅推高(因为这些材料也是基础设施建设所需要的)，但无法体现在房屋的售价上，这相当于支出的增加，而收入却在不断恶化。特别可怕的是，在某段时间(今年)没有一丝一毫的希望，而这种未来的不确定性，对于急需资金、前途无量的开发商来说，无异于“一年的煎熬”！第二个也是。

当前房地产是资本的“绝缘体”

最后用一组进出口数据来说明当前的经济形势，以此凸显中央政府大规模投资基础设施的无奈。

受欧美市场订单低迷影响，今年第三届广交会累计出口成交额同比下降近5%，至360.3亿美元，成为2008年金融危机后广交会历史罕见的纪录，今年外贸难以实现10%的年增长率。特别有意思的是，海关数据显示，4月份出口同比增速降至4.9%，进口同比增速降至0.3%，导致外贸顺差大幅扩大至184.2亿美元。知识分子不得不为此捏一把冷汗，从而迫使中央政府通过不断降低存款准备金率和投入大量基础设施资金来解决实体经济的困境。

总而言之，只要政策不放松，房地产就是资本的“绝缘体”,而更“基本”的黄金也是“竹篮打水一场空”的空.开发商要认清现实，降价争取付款势在必行。