首次置业者如何融资买房 拉长贷款期限小房入手

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春节后，房地产市场的交易量较1月份明显反弹。由于银行将放宽房贷政策，降低首套房贷利率，需要买房的人担心房市快速反弹，开始入市。一些银行将首套住房贷款利率下调至8.5%的消息让首次购房者感到耳目一新。目前房价高企，首付和月供压力依然严峻的情况下，刚性需求者和改良型需求者是否应该入市？如何筹集入市资金？据业内人士透露，未来房价走势不明朗。第一次置业，遇到心水竹笋，能及时入市；改良型购房者不用急着卖。

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在过去一个多月，由于放宽按揭政策的消息，准置业人士担心楼价会迅速反弹，入市热情会回升。合肥房地产有限责任公司提供的数据显示，2月份广州二手房买家数量较上月增加约50%，新客户数量大幅增加。二手房成交量也从低位反弹，大致回到去年第四季度的平均水平，但仍处于较低水平。

合肥房地产市场部高级总监梁彦明表示，需求刚性的首次购房者入市热情更高，需求集中在低价楼盘，而提升买家的观望情绪依然强烈。限购一年多了，所有愿意卖房的业主现在都在放盘，很少挂盘试探市场的不情愿。

从价格上看，中心城区价格还是比较稳定的，但是空的业主优惠价格有所提高，一些总价较高的大面积急售房屋的优惠价格区间可以高达15%左右。此前，在天河一设立大面积单元，6个月前开始销售，悬挂价格高达290万元，最近以260万元售出。但有些低价楼盘，如越秀、荔湾总价不到100万元的低价楼梯楼、学位房，一般有5% ~ 8%的折扣率，即使急售，折扣率也不会超过10%。

梁彦明表示，目前是否买房，首先取决于购房者的经济承受能力。由于银行对楼龄较长的二手楼首付要求偏高，建议客户多准备一些首付资金，防止一些意外支出影响购房计划。另外，目前市场上还会不时出现一些急售的竹笋，价格会比市场价低10% ~ 15%左右。需求刚性的投资者可以去市场多看。如果遇到这种竹笋，可以果断出手。

然而，业内人士表示，对于改善后的购房者，他们可以等待。毕竟现在的福利是给第一次购房者的，没有优惠政策给改善后的购房者。改善型购房者的目标市场与首次购房者的目标市场并不一致。

首次购房者

案例:王先生工作5年，未婚。他月收入一万左右，个人和单位公积金加起来每月三千多。他父母在东山有一套房，王先生自己存了75万左右现金。王先生在东山租了一套房，月租3000元。从30岁开始，他一直想在父母家附近买房结婚，照顾父母方便。王先生说，他的条件是买房不能影响生活。王先生应该如何理财买房？

一个方案

从小房延长贷款期限不影响生活

由于王先生年龄较小，他可以申请长达30年的抵押贷款。只要月供应量控制在6000元左右，王先生的生活就不会受到影响。按照30年等额还款方式，月供6000元，利率7.05%，王粲先生的贷款总额高达90万元。除去交易费用后，王先生完全有能力买一套150万左右的房子。目前天河、东山地区二手房价格在25000元左右，王粲先生买了两个60~75平米的房间。

选项2

一步抵押父母的房子买小三房

但王先生也担心结婚生子后又要面临换房的压力，所以想一次性买80~90平米的小三房。如何为这个目标融资？

据按揭公司的人说，王粲先生申请了140万元的银行贷款，购买了一套价值200万元的房子。如果王先生愿意在房价略低的地区买房，可以通过贷款购买一套90-100平米的小三居室，但每月的供应压力会增加到9361元。

此外，如果王粲将父母的财产抵押给银行融资，他可以增加首付金额。记者咨询多家银行和按揭公司后了解到，目前按揭贷款最高可达房屋市值的70%，可以装修贷款名义申请，最长期限15年，利率比基准利率上浮10% ~ 30%。王先生父母的房子市值约100万元。按揭贷款30万，首付可以是90万。抵押期15年，利率上浮10%，每月等额本金还款增加2825元。

随着银行第一笔住房贷款的追加申请，王粲先生的视野扩展到了市值超过200万元、面积约100平方米的房子。

改善购房者

案例:刘先生，35岁，已婚。夫妻月收入2.5万左右。他有60万元现金和价值140万元的90平米两居室。他有5年的执照，贷款已经结清。由于准备要生孩子，刘先生想换一套三居室的大房子，接父母一起住。最近，刘先生看中了一套135平米的三居室，已有五年的使用许可，售价270万元。此前，业主购买价格为200万元。刘先生说，每月的供应压力应该控制在8000元以内，以免因换房而降低生活水平。

一个方案

抵押第一套融资买第二套不现实

全院研究员表示，除了房价之外，刘先生还要缴纳约8.3万元的税费，加上中介佣金，购房款约为16.5万元。总费用约290万元。除去手头60万的现金，资金缺口高达230万左右。

如果刘先生想买第二套房而不卖第一套房，只能向银行申请108万元的按揭，相当于第二套房市值的40%，但首付还缺122万元。刘灿先生抵押了第一套房用于装修贷款。通过按揭贷款，先生获得首付98万元，刘先生需要另筹剩余的20万元。

月还款额方面，如果刘先生按照25年等额本息还款法偿还第一笔房贷，月还款额已达8161元。如果第二按揭贷款等额本息还15年，月供9227元，合起来月供压力高达17388元。还款压力不仅超过了刘先生的还款接受能力，还远远超过了银行每月还款不超过月收入一半的上限，刘先生很难获得两笔贷款。

选项2

卖旧买新很容易换房

比较可行的办法是，刘先生先把第一套房卖了，暂时租了房子，然后付了首付买了小房。如果刘先生以出售第一套房的140万元首付，则购买第二套房的资金短缺可降至90万元，不足房价的40%，完全可以通过住房抵押贷款解决。

不过，记者咨询了多家银行和抵押贷款公司。大多数银行表示，即使刘先生卖掉老房子，然后买下唯一的房子，也将被视为第二次购房贷款，要求首付60%，加息10%；只有几家银行表示，如果刘灿先生出示第一次售房结算的证据，然后购买唯一的房子，可以按照第一次购房贷款执行，首付30%，利率按照基准利率执行。

在落实第二套房贷政策的情况下，如果刘先生按照等额本息还款法贷款20年90万元，利率上浮10%，那么刘先生的月供仅为7391.31元，生活不受影响。

如果刘灿先生获得第一笔购房贷款，按照等额本息还款法，贷款90万元借款期限为20年。基准利率为7.05%的话，月供就只有7005元。