弱市购房五大陷阱不得不防

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在疲软的市场中，为了加快销售进度，开发商不得不采取一些非常规措施来刺激市场需求。不经意间，各种低价陷阱层出不穷。所以要提醒买家，一定要睁大眼睛，提防开发商设下的低价陷阱。

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必须防止低价陷阱

市场仍处于极度低迷状态。为了激发买家的消费欲望，一些开发商开始不惜一切代价促进销售。

本报记者了解到，为了快速提取资金，有开发商偷钱的概念。比如保山某项目，用“17万元房梦”的噱头误导买家，但实际上购买后只拥有一定年限的租赁权。也有打“中环，有没有12000元/平米的房子？”广告，这个价格确实能让买家心跳加速，但是项目实际价格在22500元/平米左右。再比如，有一个项目号称是西上海价格最低的地铁大厦，售价5980元/平米，但实际上项目所在的街区属于昆山，与上海无关。

BLACKPINK出现各种推广方式的目的只有一个，就是吸引买家的注意力。如果一些买家被广告打动，开发商会很高兴。在不放松调控的前提下，目前市场深度低迷，万科、金地、龙湖、恒大等大型房地产企业已经开始采取降价促销的方式，以量换价。这是市场普遍可以接受的方式。然而，记者遗憾地发现，一些开发商仍然没有表现出足够的诚意。他们对价格大惊小怪，并为不确定的买家设下陷阱。

我们提醒购房者在市场疲软时买房要特别注意低价陷阱，做到理性消费。对于一些在价格上看起来特别有吸引力的项目，要了解它们价格低背后的原因，如果只是为了低价而去，很有可能会“吃药”。

识破诡计，识破陷阱

如何识别当前市场的低价陷阱？

目前市场上常见的低价陷阱主要以偷换概念、占便宜等形式出现。为了让买家更直观地理解这些陷阱，记者列举了市场上已经出现的五种现象，以供参考。

玩噱头误导消费者

广告内容令人困惑和误导。

【典型案例】17万可以在上海买房！？最近，很多上海居民看到这样一则广告，大意是17万元将帮助你实现在上海买房的梦想。据了解，广告中的楼盘位于宝山区振华路，属于酒店式公寓项目。这个房子虽然面积不到30平米，但按每平米不到6000元计算。其实周边商品房价格已经在2万元/平米左右了，一看就真的很经济。但是联系了开发商，才知道这个套房其实租了18年。

【见下图】显然，这个项目卖的是租赁权，根本不可能实现住房梦。根据上海的相关规定，只有非独立房屋才能出售使用权。显然以上项目不符合这样的规定。另外，表面上一次付清18年房租会锁定房租上涨的0/房。但开发商一次性收回了原本18年收回的资金，并提前用于其他地方，赚取了更多的利润。真正的收入方其实是开发商。

内部认购有风险

内部认购与规定的销售程序不符，存在潜在风险。

【典型案例】最近全国各地楼市冷清。南京的房地产，时嘉金浦明城，还没有开业。仅仅两天的内部认购，就已经卖出了近70%。开发商有信心一周之内一定能卖完。内部认购的房产价格在14000元/平米左右，比之前卖的房子便宜很多。因为体积小，总价在100万左右，很受需求刚性的买家欢迎。

内部认购的好处是，认购价格低于普通公有企业开发的商品房，所以很多购房者对这类房产趋之若鹜。但内部认购的房产未取得《商品房预售许可证》，不允许公开出售。但在利益的驱使下，一些开发商明知做不到，打着“内部认购”的幌子进行小规模销售。买家买这样的商品房是得不到任何法律保护的。一旦开发商的资金链断裂，买家将面临无法挽回资金损失的尴尬局面。为了保护自己的合法权益，购房者通过正常渠道选择房产更安全可靠。

移花接木，“生意变活”

“转企改房”这个项目虽然便宜，但是问题很多。

【典型案例】合肥一栋名为“未来”的新楼近日仅售3500元/平米，比周边6600元/平米的价格便宜近47%。真的是这么好的事情吗？售楼小姐对低价的解释是，“我们家房子产权只有50年，比一般房子少20年，便宜多了。”听起来很有道理，但细心的购房者发现，该楼盘的备案是写字楼，其实是“改商为住”，是“挠边”。

【见招招招】工业用地价格仅为住宅用地价格的十分之一，这并不是楼市第一案。一些开发商为了盈利，擅自重建拥有50年产权的工业用地。普通住宅和“商品房”有什么区别？第一，“商品房”的产权比普通房屋少二三十年；其次，“商改居”不能户口迁入，不能解决孩子就近入学的问题；而且它的水、电、物业费都比普通房子高；“商改居”出售时，相关费用远高于普通住宅，还要征收营业税和土地增值税。

打折可用面积

如果分摊系数过大，会让看似便宜的房子得不到收益。

【典型案例】黄山江南新城张祥雅苑开盘价3800元/平米，均价4200元/平米，而同一地块的紫竹阁开盘价约5800元/平米，如此优惠的价格撩动了买家的心，开盘价立刻引来众多关注。然而，虽然房地产价格诱人，但许多买家发现房地产的分摊面积系数高达30%，似乎有均价低、分摊高的嫌疑。

众所周知，房地产的公摊面积过大，实际使用面积就会缩小，房子的性价比就会降低。目前，我国对居住建筑的分摊系数没有明确的要求。市场上高层住宅的分摊率一般在14% ~ 20%。如果超过这个标准，表面上的低价隐含着高分享的陷阱。经过仔细计算，购房者并没有得到任何便宜的东西，而是以高价购买了干瘪的房子。开发商非常聪明，购房者必须时刻警惕低价陷阱。

低价销售很棘手

低价出售在大多数情况下只是一个幌子。

【典型案例】苏州某楼盘打出低价房广告，售价5000元/平米。如此大幅的降价自然会带动房地产的人气。然而，当一个买家赶到售楼处时，他得知只有一所这样的房子，而且它很早就被抢劫了。

【见招】随处可见的房地产广告，会在醒目的地方标注“xxxx元/平米待售”字样。很多买家都是冲着这个低价去的，但是到了现场，却忍不住发现低价房卖的很少，或者说所谓的低价房有房屋朝向不好、内部结构布置不合理、共用面积高、客厅采光暗、楼层差等“硬伤”，真正可以低价买到自己满意的房产