“京十五条”将满周岁 局部房价重回2010年

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我们的记者陈莹莹

《北京市人民政府办公厅关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控的通知》(以下简称《北京市第十五条》)将于16日“满周岁”。专家和业内人士表示，“北京15条”推出了北京市场的大量投机性投资需求，在一定程度上保证了普通买家的刚性需求。专家预测，北京的房地产调控政策在这一年不会轻易放松，房价全年仍将下跌10%-20%。

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只需要成为买房的主力军

许多房地产中介认为，“北京十五条”对投资投机需求有很大影响。目前北京市场的成交量主要来自于刚刚需要买房的人群，如首次购房者、改善房等，房价进一步回到合理水平。

北京中原地产数据显示，自2011年2月16日“北京十五条”实施以来，北京新建住宅均价为19955元/平方米，同比下降3.4%；新建住宅83541套，同比下降21.9%；二手房交易量仅为96996套，同比下降53.2%；住宅交易总量180，537套，同比下降42.6%。

据链家房地产市场研究部统计，2011年北京实施楼市调控政策后，房价过快上涨势头得到抑制。目前北京二手房平均成交价格在21000元/平米左右，基本相当于2010年4月的水平。

北京中原地产市场研究总监张大伟表示，2012年，北京房地产市场平均交易价格出现了更明显的下行调整。自2012年初以来，北京新建住宅平均合同价格为17899元/平方米，同比下降20.2%。进入2月份后，二手房平均成交价格保持在2万元至2.1万元/平方米之间，市区和郊区二手房价格同步下跌。

当《中国证券报》记者走访北京几家房地产和房地产中介机构时，他发现投资和投机买家的数量大幅减少。叶巍我爱我家中介涂健表示，市场上活跃的买家主要是首次购房者和改善型购房者。

价格下跌的预期涨幅

从2011年下半年到2012年春节，楼市持续冷清，加剧了不少房地产业人士对2012年楼市的悲观预期。中国证券报记者发现，目前北京楼市买卖双方博弈再次升级，准买家对房价下跌的心理预期越来越强烈。

阳光100执行副总裁范表示，2012年房价尤其是北京等一线城市的房价应该会继续下跌，但预计跌幅不会很大，平均跌幅在10%至15%左右。不排除个别楼盘价格大幅暴跌的可能性。首先，由于北京房价在2011年下跌了约10%,继续下跌的空房源数量有限。其次，房企的置换、征地、贷款成本上升。

张大伟表示，从目前的数据来看，北京楼市已经进入明显的下行调整周期。北京作为调控政策执行力度较强的一线城市之一，未来也将引领全国。目前，北京楼市的拐点已经出现，预计在未来6至12个月内，空房的房价可能会下调10%至20%。

链家房地产市场研究部分析师冯连莲表示，在过去一年的调控中，楼市价格跌幅甚至超过2008年，可见调控效果明显。目前，准买家预计价格将进一步下跌，预计随着第一季度交易量的减少，整体价格将继续下跌。进入下半年后，房价将趋于稳定，预计2012年房价跌幅将达到10%-15%。

北京中原地产预计，随着低价供应项目的增加，北京楼市成交量可能在2月中旬回到去年下半年的平均水平。从目前的交易结构来看，未来市场需求仍将以首次购房者为主，中低价的普通住宅仍将占据交易量的主体，尤其是总价在150万元左右的项目将受到青睐，高价项目的交易量仍将低迷。

监管政策很难放松

许多专家告诉《中国证券报》，北京等一线城市的房地产宏观调控政策对全国房地产市场有明显的引导作用。因此，北京的楼市调控政策不会轻易改变。

中国房地产协会副会长陈国强认为，中央政府的房地产调控基调不会改变，但地方政府可能会根据自己的情况，特别是对首次购房者的住房需求，在确保刚性需求方面做文章。北京房地产协会秘书长陈至表示，房地产调控政策短期内不能放松。作为全国楼市的风向标之一，北京楼市更不太可能放松调控政策，但也不排除倾斜扶持未来刚需要首次置业的人群的可能性。

范认为，北京的楼市调控政策不会轻易放松。一方面，北京仍然需要继续遏制房价的快速上涨；另一方面，北京未来将继续限制城市规模和人口，这方面的要求比其他城市更迫切。2011年，房地产调控政策非常严格，落实到位。预计今年楼市调控将逐步进入微调维稳阶段，包括继续实施差别化信贷待遇、实施保障性住房配套建设、完善管理体制等。

链家地产预计2012年北京楼市整体调控基调不会有大的改变。预计整体交易量将保持在10万至11万套左右，非北京居民在北京购房的比例将保持在10%至15%之间。未来相关政策可能会对首次购房者的贷款进行微调。虽然整体市场已经开始回暖，但低成交量仍将是2012年北京楼市的主旋律。