说楼道市：画饼哭穷？ 房价下跌到底谁不爽？

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老潘“见针”

首先，12%的利润率是高还是低？要看计算依据和金额。如果是一个项目的整体盈利，而且是在过去景气极好的时候，那么答案很明确，这个图是假的。因为年薪不到4%(以三年为开发周期)，那么真的是如爱管闲事的人开玩笑说的:卖房子比卖水果好！

如果发生在现在的楼市，我相信可能是真的。甚至可以说这个饼状图有些夸张，因为现在有，以后还会有更多的楼盘。很多开发商会很乐意以接近或低于成本的价格出售，更别说12%的利润了，相比去年年底上海新城、龙湖“甩尾求生”的策略。

更有意思的是，潘石屹甚至在微博上说:终于有人画这个蛋糕了。我觉得有两层意思。第一，这个蛋糕是画出来的，假的，不能吃；还有一个意思就是你看我们开发商的利润有多微薄。当然，这说明在目前的变态状态下，开发商的尴尬和困境大概还不如在路边摆烟摊。但我觉得这个论点有盲点，或者说是盲点。

开发商想把购房者拖入“共犯结构”

正如很多开发商一直强调的，我赚的钱没有购房者多。意思是:你是滚动开发，要一批一批卖，这么费时间，但是房价是原价的3倍，5倍，10倍。显然，买方的利润远远超过开发商，开发商是房地产的最大受益者。如果要用这种“共犯结构”来堵住社会愤怒的长嘴，甚至表达对压制政策的不满，恐怕是行不通的。

这些开发商刻意忽略的是，买房的消费者数量有限，1~10套左右是极限(温州炒房团另说)，而房产套数往往是几百套或几千套。就单个房子来说，开发商的利率还不如消费者。但是在“以量取胜”的情况下，包额是“一亿”！房地产开发毕竟是资本密集型行业。

只有一套房享受不到增值收益

更何况很多人买房自住，房价上涨的好处很难有效享受。可能有人会说:不！一旦消费者卖掉房子，他们就能从房价的升值中获得高回报。是这样吗？当然不是，除非你有两套以上的房子，“卖房的目的是买(换)房”，看似类似于“买房的目的是卖房”的投资行为，实际上是有很大区别的。因为你卖的房子虽然涨价了，但是你要买的房子的价格是不是没有涨？两相抵消，外加对房价征收税费。导致房价持续上涨，对首购和改善需求相当不利，这也是很多人作为房地产投资者不得不努力的原因。无论如何，只有这样，你才能真正享受到房价上涨带来的好处，否则一切都将是纸上财富的“浮云”。同样，这也是中央政府必然要开征房产税以平衡日益扩大的贫富差距的主要原因之一。

谁对房价下跌感到不安？

有鉴于此，当我听到任志强和董藩的人吹嘘说，如果房价下跌，85%有房的人都会不开心，“屁股决定脑袋”不外如此时，我总是觉得可笑和不屑！

回到本文的主轴，开发商的投资回报率有多高？就我的观察来看，在过去十年的房价上涨过程中，房地产开发商的房地产开发利率至少是300%，金融杠杆越猛，就会越高。当然，这样的“黄金时代”可能会一去不复返，但在未来，当楼市进入不温不火的购买期时，开发商的利率也可以保持在30%以上，即一个楼盘从无到有(建成)大概需要三年的时间，年均回报率10% ~ 15%是合理的，应该低于这个数字。我相信经过房地产开发商的评估，