中国楼市调控进入下半场

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如果说“遏制房价过快上涨”是上半年楼市调控的目标，那么“促进房价合理回归”无疑是中央经济工作会议为下半年楼市调控设定的任务。

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为什么一定要在“遏制房价过度上涨”之后“促进房价合理回归”？

因为只有将房价恢复到公众可以接受的合理水平，房地产市场健康发展，才能有效降低整个社会的生活和商业成本，促进经济结构调整，保持经济长期稳定增长。

让人感到有些欣慰的是，经过楼市的不断调控，房价的过度上涨得到了抑制，房地产市场的金融属性进一步弱化。目前大部分城市房价下跌的趋势已经确立。为支持这一判断，央行近日发布了2011年第四季度全国50个城市城镇存款人问卷调查。本次问卷调查显示，在主要投资方式中，16.5%的居民倾向于“房地产投资”，比上季度大幅下降7.1个百分点。“房地产投资不再是居民投资的首选。遏制房价过快上涨的调控目标基本实现，调控取得阶段性成果。“这是中央银行在其调查报告中指出的。

“阶段性成果”的取得无疑宣告了上半年的圆满结束，也标志着下半年围绕“促进房价合理回归”目标的政策调控已经上线。

如何才能保证下半年“房价合理回报”目标的实现？

从目前的情况来看，一方面，楼市调控进入下半年后，由于土地市场寒冷，严重依赖土地收入的地方政府现金流受到影响，经常听说楼市调控政策微调或变相放松，继续坚持楼市调控将面临越来越大的阻力。另一方面，尽管许多城市出现了所谓的“降价潮”，但正如中华全国工商联合会房地产商会会长聂梅生所说的那样，这些房价已经下跌，“媒体只是在追逐郊区盘，降价和打折房地产销售。办公室等。，但这在全国并不常见。”显然，只有当一个城市中心区的地标性项目的价格降低时，这个城市的房价才会真正开始下跌；只有在中心城市房价下跌的基础上计算出的均价，才能真实反映出城市房价是否真正实现了“合理回报”。但现实是一些一线城市和中心城市可供开发的土地有限，导致市区地价高，均价也受影响，下降缓慢，很难合理返还房价。

然而，人们惊喜地发现，从国家统计局11月发布的70个大中城市房价指数来看，房价环比下降0.5%以上的6个城市都是限购城市，40个限购城市中有30个出现环比下降，7个城市停止上涨。由此可见，无论地方政府阻力有多大，中心城市房价“回归”有多难，只要坚定信心，坚持现有楼市调控政策，房价长时间大幅调整都不是奢望。另一方面，目前我国住房供应存在较大的结构性缺陷，保障性住房覆盖率低，远远不能满足中低收入群体的必要需求。在“十二五”期间，如果地方政府能够确保更多的城市居民能够获得3600万套保障性住房，那么这无疑将有助于房价“合理回归”。此外，房企偿债高峰的到来也为房价的合理回归提供了重要的契机:一方面，依靠房地产抵押贷款的房企获得的很多私人贷款已经到了还款期，房企必须偿还这些贷款，必须出售房地产。这将为房价的下跌趋势带来外部推力。近日，济南开发商刘成因为高利贷还款困难，资金链断裂，对此发出警告；另一方面，房地产企业通过海外债务、房地产信托、基金和私募获得的贷款也在今年上半年达到还款点。届时，由于严重的资金压力，房地产企业将不得不降价和撤回资金，从而被动地压低房价。

综上所述，为了“促进房价合理回归”，必须继续通过政策引导消除房地产市场的投资属性，使楼市回归住宅市场。要实现这一目标，需要在继续坚持房地产调控政策的基础上，适度调整房地产调控措施。比如征收房产税可以增加投机成本；也可以通过适当调整首套普通商品房的首付比例和住房贷款利率来鼓励刚刚需要买房的人。只有当投机需求受到抑制，住房成为住房的主要财产时，下半年房地产市场的调控才有望完成。