改善型需求主导“红六月”-云情报

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需求改善正在加快

老张选定了一套总价600多万的三室，目前正在办理过户手续。

老张是彻头彻尾的改良需求。他一年前就开始看房了，但是因为种种原因，一直没有决定。就在三个月前，在突如其来的“抢房潮”中，他差点投怀送抱，但他终于冷静下来。但就在一个月前，一套合适的房子出现后，他毫不犹豫地卖掉了。

其实像老张这样的人很多，改进的需求是6月份发布的，当月就成了主导力量。根据上海瀚宇房地产市场研究部的监测结果，截至6月27日，6月份上海商品房交易面积为95.6万平方米，加上最近3个交易日，整个月的成交量将超过100万平方米甚至接近110万平方米，比5月份增长20%以上。

其中，6月份中高端物业表现良好，尤其是品牌地产企业拥有的优质物业受到客户青睐，不少物业销售良好。截至6月27日，全国共有16处楼盘销售超过100套，其中中高端楼盘7处。其中，三华现代城售出211套，中海万金、华润中央公园、绿地新力维联大厦、全新潘宝华海山县衣领均创下100多套的销售记录。此外，上个月推在一起的新江湾城市板块继续吸引市场关注，其中全新板块“绿地海宝普汇”6月份再次推盘，继续热销。6月份售出94台，累计销量200台左右。

改善型需求主导“红六月”

事实上，这种迹象已经在6月中旬显露出来了。根据德友房地产市场研究部的监测数据，6月第三周(6月17日-23日)，上海共售出75套单价超过5万元/平方米的高端商品房，较前一周增加45套，是近年来罕见的交易高峰。

另外，二手房市场也是一样。来自德友地产、汉宇地产、中原地产等上海中介公司的反馈显示，陆家嘴、杨炼、徐家汇、古北、中山公园等地的交易活动明显改善。汉宇地产浦东新区陆家嘴分公司经理白华荣表示，以最近售出的一套仁恒滨江花园三房为例，从上市到签约不到一周就完成了。此外，上述板块带的数量较前两个月明显反弹，增幅为50%。

改善型需求主导“红六月”

受多种因素驱动

6月，需求改善成为主导力量。除了自身因素如集中释放提高的需求外，还有其他原因如价格和选择。

业内人士指出，高端项目主动放低姿态，已经成为吸引只需要出手的人的主要原因。距离上次开业已经快两年多的静安好景苑，在6月中旬开业的第一周就卖出了17套房。根据“在线房地产”网站公布的数据，6月份该项目合同数量达到45次。德友地产一位相关人士指出，平均成交价格为68600元/平方米，明显低于最低报价71700元/平方米。这种情况不是静安好景苑独有的。比如浦东康桥绿地集团的绿地东上海项目，价格比周边同类型低近万元/平方米。

改善型需求主导“红六月”

此外，开发商加大了推高端项目的热情，也让市场有了更多的选择。与5月份不同，6月份以高端公寓、别墅为代表的高端楼盘供应明显增加，主要集中在外环路，如杨浦新江湾城市板块、普陀长风板块、宝山松南板块、浦东林三、北蔡板块等。，具有较大的体积，占总供应面积的近50%。

开发商加快推盘的根本目的是为了加快资金回笼。汉宇地产分析师表示，开发商采用“小批量、多批量”的推送节奏，以公平的价格进入市场，加快客户交易，最终实现销售目标。

此外，土地市场的回暖也间接刺激了购房热情。相关监测数据显示，今年上半年，上海共出让商业用地117块，同比增长64块，出让金额703.78亿元，同比增长373%。

需求趋于多样化

改善的需求趋于多样化，这可能是近期市场最显著的变化。

改善的需求不外乎两个方面，一个是住房面积，一个是居住面积的改善。在此之前，说到提升需求，基本上两者都要，或者说爱地段。随着城市建设的推进，人们不再局限于对地段的追求。记者了解到，位于城市周边地区的改良楼盘也受到购房者的青睐。例如，位于浦东康桥板块的绿地东上海项目就受到了需求改善的关注。绿地集团上海富润房地产开发有限公司总经理曾广生表示，该项目虽然不在市中心核心区，但由于康桥板块的教育、交通、商业等配套设施已经成熟，项目也获得了诸多改善需求的认可。据悉，该项目占地面积130多平方米，价格约300万元，仅相当于市区普通两室的价格，性价比高，已成为改善型购房者关注的另一大因素。此外，该项目将在不久的将来在整个社区中心推出最好的王楼现有住宅，面积约为134 ~ 143平方米，南北通透，南北各有一个家庭花园、两个阳台和两个凸窗，均采用一梯一户的设计。

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对于这种现象，我们也可以从郊区房价的变化中得到证据。德友房地产市场研究部监测数据显示，截至6月24日，今年全市商品房均价为23486元/平方米，突破23000元大关，较去年下半年的均价22376元/平方米上涨4.96%。特别值得注意的是，郊区新城的公寓均价，只需要自己买房子，已经全线上涨。从郊区新城的公寓价格来看，除嘉定新城外，其他郊区新城的公寓平均价格上涨了8%以上，明显高于全市房价的整体涨幅。

改善型需求主导“红六月”

表格显示了今年以来新城板块各郊区商品房交易情况

盘子

交易面积(万平方米)

交易集

平均成交价(元/平方米)

与去年下半年的平均价格涨幅相比

嘉定新城

52.1

4568

17030

7.1%

金山新城

23.6

2180

10502

9.4%

南桥新城

17.2

1435

16070

9.1%

青浦新城

9.2

743

17851

17.7%

松江新城

8.3

670

15429

8.4%

临港新城

8.1

860

10583

8.0%

数据来源:德友房地产市场研究部

反季节销售预计将继续

考虑到“钱荒”对市场的影响仅在心理层面，专家认为销售形势有望持续。

月底的“钱荒”事件给楼市蒙上了一层阴影。前几天，虽然上海很多银行并没有因为“钱荒”而停止放贷，但申请房贷的额度和利率都收紧了。此外，随着银行开始降低住房贷款份额，银行抵押贷款的速度明显放缓。

对此，德友房地产市场研究部主任卢麒麟表示，央行对“货币短缺”态度的转变和各方态度表明，中国并不缺乏流动性。因此，“钱荒”事件对楼市的影响会相对减少。随着“钱荒”的集中爆发，银行资金的短期短缺必然会给楼市带来一定的冲击。但考虑到整体楼市仍在稳步上涨，且在管理层干预后市场将逐渐企稳，预计“钱荒”对楼市的实际影响不会太大，更多的是心理上的担忧，后期整体市场前景仍相对乐观。

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