楼市冷热对比：李嘉诚看空其他房企疯狂拿地

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一天之内出现了三个国王

李嘉诚出售内地资产或发出警告信号

□本报记者万晶在9月5日成为名副其实的“地王日”。在上海、杭州、苏州，分别诞生了总价之王或单价之王。上海徐家汇中心项目被香港房地产开发商新鸿基地产以217.7亿元中标。杭州的三块花家池卖了136.73亿，苏州的两块金鸡湖也被世茂地产收了47.25亿。与此同时，中国首富李嘉诚继续在上海和广州分别出售资产和房地产项目。

据业内人士透露，一二线热点城市的地价近乎疯狂，未来已经被空房透支。在新兴市场资金外流、国内房地产持续调控的背景下，开发商无偿拿地，未来可能面临价格下跌的风险。

上海、杭州、江苏打造“地王日”

9月5日上午，上海土地出让史上总价最高的地王出炉。经过100多轮招标，徐家汇中心项目以217.7亿元的总价，24.21%的溢价，相当于每平方米37264.4元的底价，被新鸿基地产旗下的维湾国际投资有限公司中标。

交易总价217.7亿元，全国第二，仅次于之前的广州亚运城地块，也是上海迄今最高的总价地块，创下2010年2月上海外滩地块92.2亿元的新纪录。

徐家汇中心项目总用地面积9.9万平方米，因其量大价高一直是上海房地产市场的焦点。原本4家房地产企业提交预申请，其中两家相继退出，入围的两家分别是新鸿基和九龙仓-恒基财团，总起拍价175.26亿元。新鸿基地产、九仓和恒基地产都是香港的开发商。

9月5日在长三角堪称“土地大王日”。2013年，杭州最受关注的土地市场——花家集地块也在同一天开标。花家祠地块位于杭州市中心，浙江大学花家祠校区北侧。由三块商住用地组成，总销售面积239.7亩，总地上建筑面积63.2万平方米。这三块地的总起拍价为97.3亿元。

最后三块地分别被绿地以56.2亿元、世茂36.7亿元、滨江43.83亿元的价格售出，底价分别为19416元/平方米、23828元/平方米、23189元/平方米，总成交额为136.73亿元，成为花家集地区之王。据杭州当地业内人士透露，这意味着杭州市区的房价将向5万元/平方米迈进。

当天下午，苏州金鸡湖两块地正式开拍，最终世茂在包里花了47.25亿。某地块总成交价格24.15亿元，底价15011元/平方米，升水率74.24%。另一地块总成交价23.1亿元，底价15151元/平方米，升水率76.8%，为金鸡湖区域性建筑。

前4天下午，新的单价王在北京诞生，融创中国以21亿元的总价拿下农业展览馆地块，并中标建造27.8万平方米的医院，相当于73099元/平方米的底价。业内预测该地块可能建成北京乃至世界顶级豪宅，预计售价超过15万元/平方米。

热点城市的地价持续上涨

开发商不计成本在一二线热点城市打拼，到处诞生一批总价或单价的地王。北京今年的土地出让金已经达到1098亿元，预计今年将超过1400亿元。截至8月底，上海土地出让金已突破1000亿元，预计9月份火热势头将持续。据上海有关部门公告，仅9月份就有26块商业用地入市，累计初始出让金将达到310亿元。

上海益居房地产研究院近日发布的报告显示，8月份，上海、北京、广州、深圳等10个典型城市土地出让收入为811.6亿元，同比增长149.3%。土地平均成交价格为每平方米3259元，同比增长151.4%，连续11个月上涨。

大型房企在一线城市征地特别积极。据中原集团研究中心监测，8月份，十大基准企业收购土地金额已达266亿元，收购权益可达508万平方米。即使是以二三线城市为主的恒大地产，下半年也将进入北京等一线城市作为战略目标。

房价的大幅反弹是一二线城市土地市场持续高烧的主要原因。中国指数研究院公布的百城房价指数显示，8月份百城房价同比上涨8.61%，连续第九个月上涨，涨幅比上个月高出0.67个百分点。

今年以来，一线城市土地交易量整体上升，热度异常。同一个政策咨询研究中心主任张宏伟认为，一二线城市中心的土地资源具有稀缺性、对中高端物业需求旺盛、回弹力强等诸多特点，导致导致开发商对这些地块集体持乐观态度。下半年，一线城市地价整体上涨趋势依然明显。

业内专家预计，开发商对征地热情高涨，地价上涨趋势难以抑制，因此更有可能继续出现地王。目前高端市场过热，要加强对中端市场的支撑，否则“金九银十”市场将失控。

李嘉诚还是在看空楼市的“钱景”

然而，当土地之王在全国各地诞生，开发商陷入疯狂时，中国首富李嘉诚却不断抛售他在内地和香港的房产。

8月29日，昌河百货、黄煌两家公司宣布，将出售各自子公司持有的广州西城都汇广场50%的股份。此外，昌河百货还计划出售其在上海陆家嘴的首个写字楼项目，出价约60亿元人民币。不仅如此，据报道，和记黄埔的子公司百佳超市也有销售计划，并赢得了华润的竞标。昌河百货只需转手白家超市、上海陆家嘴东方惠晶中心和广州西城都汇广场，就能套现300多亿元人民币。

除了出售内地资产，李嘉诚还被曝以其他方式减少在香港的资产。财富财产信托近日宣布，拟出价58.49亿港元，从李嘉诚控制的长江实业手中收购天水威发展有限公司全部已发行股本，这意味着长江实业通过此次资本运作，变相减持了近70%的金木银座股份。

李嘉诚大规模出售内地房地产项目，与其他房地产企业疯狂收购土地形成鲜明对比。在看到融创赢得北京新地王的消息后，万科董事会主席王石也在微博上评论说，“精明的李嘉诚先生正在北京和上海卖房产。这是信号，小心！”一些私募股权投资者表示，这表明空双方在房地产市场前景上存在许多强烈分歧。

中房新研究总监薛表示，李嘉诚是跨周期投资的大师，他总能获得超高的利润。2008年金融危机之前，上海静安寺附近写字楼的出售就是一个很好的例子。未来，随着美国量化宽松政策的退出，亚洲房地产和资产价格可能会大幅波动。李嘉诚目前选择退出，说明他可能已经认为中国房地产市场已经进入高风险区间。

21世纪房地产市场总监桑玉峰认为，今年房东面临的风险是2014年房地产政策的不确定性。如果监管风向改变，这些开发商将处于极其危险的境地。

房价上涨更难控制。为了稳定房价和地价的预期，对楼市调控长效机制的预期越来越强烈。中国房地产业协会副会长、秘书长朱指出，长效机制应包括税收、信贷等更多的经济和法律手段进行调控，完善住房和住宅用地供应体系、房地产税收体系、金融体系和推进住宅产业化的长效机制。

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