潘石屹频遇强敌 SOHO中国上海受阻

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早在2009年，soho中国就对上海进行了猛烈的攻击，先后查封了上海的烂尾楼和大量待开发地块。但soho中国作为后来者，一直受到在上海深入涉足多年的本土房地产企业的攻击，发展和运营能力较好的外资企业是其强劲的竞争对手。截至目前，soho中国已在上海投资近300亿元，但潘石屹的上海战略并不顺利。

“中国和美国”抢地盘

经过几经波折，上海市静安区石门二路街60个街区的土地出让终于尘埃落定。8月2日，上海市规划和国土资源局在官网上公布，jadekite tail ze 2013 limited(美国汉斯全资子公司)中标37.06亿元，折合底价27300元/平方米。

汉斯的胜利颇具戏剧性，因为中国领先的房地产公司soho中国曾是该地块的有力竞争者，而汉斯的出价只是soho中国600万元的零头。

《中国商报》记者在汉斯官网上看到，该公司已经详细披露了该地块招标成功的情况。根据公告，美国的汉斯将在1.8万平方米的地块上建造一个54层的综合体，建筑面积约为15.6万平方米，其中包括13.4万平方米的办公楼和2.2万平方米的零售业务。此外，将有4个空地下客房。

该街区是上海“东八街区”之一，位于石门路以东、北京西路以北、成都北路以西、苏州河南路以南。占地面积18000平方米，被称为“上海最后的黄金地段”，因其良好的资质而广受欢迎。

在上海市国土资源局网站上做出最终决定之前，汉斯中标的公告曾经发布过，后来又撤回。外界猜测，soho中国并没有在最后一刻放弃竞购。

记者致电汉斯在北京的中国总部，被告知中国负责人暂时无法回复。截至发稿时，soho中国尚未回应。

据了解，类似的土地出让手续通常会涉及到国土资源局确定的三到四家开发商参与竞标，每家开发商准备制定规划方案并报价。然后是沟通和涨价的过程，最后综合考虑后再做选择开发商的决定。

然而，针对这一结果，上海房地产业内人士向记者分析，汉斯采取的是私募房地产的模式。虽然soho中国这次没有中标，但是通过参股还是可以参与这个项目的。

从各方情况来看，上海国土规划部门似乎更偏向汉斯。Cree研究主管薛告诉记者，上海近年来在“总部经济”方面的工作并不成功，许多跨国公司最终选择了北京作为其在华总部。因此，上海希望引进一些欧美房地产开发商，借鉴欧美的领先经验发展，进而吸引更多的欧美企业落户上海。因此，汉斯、蒂斯曼·斯派尔等欧美房地产企业活跃在上海。“美资房企注重细节，开发投资成本高，建筑质量更好。”

Soho转型

这个soho中国输给了汉斯，是因为发展水平的差距，商业模式的不足。虽然双方都做出了长期承诺，但soho中国正处于转型时期，外界对其模式存有疑虑。

21世纪不动产分析师罗告诉记者，住宅项目和商业项目有很大的区别，商业项目所需的开发和运营能力远远高于住宅。soho中国在国内企业中具有较强的发展能力，但与成熟的外资企业相比，实力仍有一定差距。

一位熟悉soho中国房地产行业的人士告诉记者，soho中国过去常常零售和分销商业地产。近年来，这样的销售并不顺利，所以soho中国宣布在2012年下半年转售该项目出租。Soho中国选择在项目完成后继续持有和租赁，并通过收回租金等方式支付银行利息。遇到合适的时机也会选择租赁出售。

soho中国的这种转型让各方一时难以适应。soho中国董事局主席潘石屹在宣布转型模式后公开表示，“两到五年内可以实现令人满意的回报”。

但soho中国在商业开发出售转租后的表现不如之前。不过，由于soho中国储备了丰富的土地和项目，以及融资和银行信贷，其资本和经营状况仍然良好。Soho中国2012年年报显示，公司现金222亿元，净负债约8.05亿元。

薛告诉记者，潘石屹近年来把重心从北京转移到了上海，这与商业市场背道而驰。因为近几年上海写字楼处于过剩状态，而北京写字楼好很多。

此外，记者了解到，soho中国的销售团队以行业内攻势凶猛著称，soho中国采取的薪酬政策属于同行中最激进的一类，通过提成吸引了不少年轻的房地产销售人员。

不幸的是，转型中的soho中国暂时还很难赢得上海本地各方的认可。据分析，soho中国的外滩地王之争和建筑质量问题时有出现，外界一时难以完全放心。

“进上海”受阻

Soho中国2012年年报显示，截至2012年底，该公司运营着15个房地产项目。这些项目都位于上海和北京，其中只有5个位于北京，其余10个位于上海。

这种分布并没有让外界感到意外，因为soho中国早在2009年下半年就开始旗帜鲜明地进入上海。

Soho中国在上海的搬迁是在2009年8月，当时它以24.5亿元人民币从摩根士丹利手中收购了上海静安区同仁路的东海广场，并重建和推出了这座未完工的建筑。

据统计，截至2013年7月，soho中国已在上海拿下12个项目，总造价287亿元。Soho中国已完成上海南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、虹桥cbd、四川北路、徐家汇、浦东等商业区布局，总投资近500亿元。

然而，尽管潘石屹在上海的深入，挫折也随之而来。2012年初，soho中国在上海被控拖欠工资。soho中国在上海的一名销售总监和几名销售人员指责soho中国在上海的薪酬模式不合理，拖欠员工工资。虽然事件很快平息，但也在一定程度上透露出soho中国急于打开上海市场，对销售人员施加了超乎寻常的压力。

潘石屹因为被上海本地房地产巨头郭广昌攻击，再次搅动上海楼市。在外滩8-1王迪项目中，潘石屹作为后来者，迂回地试图夺得该地块的主导权，但很快遭到郭广昌的攻击。

但即使在外滩8-1地王案进行的时候，潘石屹也没有停止在上海的攻势，第二天就输了官司，以31.9亿买下了上海长宁古北地区的一块地。

尽管潘石屹在北京有经验和基础，金融实力也不错，但在上海还是后来者。据业内人士分析，上海房地产市场竞争激烈，人头攒动。上海的外环路和郊区环路中仍有一定数量的空，可以说是争夺着市中心的每一寸土地。

除了本地的房地产企业，香港、新加坡、美国的房地产公司对上海房地产市场充满热情，在商业房地产开发方面更有经验和实力。Soho中国在熟悉上海市场、政府关系等诸多方面并不占优势，这是潘石屹上海战略不顺利的主要原因。

就“东八块”而言，潘石屹可能会采取“曲线救国”的方式。据薛分析，考虑到soho中国在“东八区”的资金实力和利益，不排除其实际继续参与的可能性。“进入中国后，像汉斯这样的美国房地产公司有资格收购土地，但在海外获得的美元和港币不能在内地落地，所以通常在中国内地寻找合作伙伴。建材供应商、房地产中介等合作伙伴是美资房企的首批融资对象。”

(负责编辑:df070)

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