手头有140万现金 改善型购房怎么买更合算

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问:我家三口都在上海注册。2006年，我用公积金贷款(贷款已还清)买了一套位于市中心的房产，50平米，现价3万元/平米左右。我月收入2.5万，手头现金140万。我是应该卖掉现有房产用现金买条件好的房子，还是应该保留现有房产(地段很好)买条件中等的房子(中环，轨道交通沿线，单价2万~ 2.5万元/平米)？经过协商，在我这种情况下，想拿到第一笔房贷，必须把现有的房子过户到父母名下。是这样吗？

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答:第二套房贷和第一套房贷相比，首付比例和贷款利率都不划算。目前首套房贷最低首付比例为30%，最佳贷款利率为基准利率的85%；第二套住房贷款最低首付比例为60%，最低贷款利率不低于基准利率的1.1倍。按照目前5年以上贷款的基准利率7.05%，首套房贷最低利率为5.9925%，而第二套房贷最低利率为7.755%。两者的区别非常明显。所以，如果可以用首套房贷买房的话，比较经济。

遗憾的是，在房地产调控的背景下，银行对首套房贷有严格的认定，一般的原则是“认房认贷”。只要你买了房，不管你是否还持有，不管你有没有借钱，再买房都被认为是“第二套”；同样，只要房贷借了，不管还没还，再买房也被认定为“第二套”。所以，无论是卖掉现有的房子，还是将房产过户到父母名下，都无法在严格执行房贷政策的银行获得首套房贷优惠。当然，银行在实施时可能会有一些差异。不排除部分银行会在贷款指标压力下放宽首套房认证标准。毕竟这个标准不是法律规定的，空.还有一定的操作你可以咨询几家银行，看看他们现在如何识别“第二套房”。

虽然有些银行可能会给你首套住房贷款，但你会失去使用公积金贷款的资格。既然借了公积金贷款，再买房的时候，公积金贷款一定要落实二套房贷款政策。如果你借的是组合贷款，银行只能按照公积金贷款政策，决定你是二房贷款。与商业贷款不同，公积金贷款的基准利率相对较低，不存在贴现。虽然第二套住房贷款的利率会上升10%，但第一套住房和第二套住房公积金贷款的利率相差不大。首套公积金贷款目前利率为4.9%，而二套住房贷款利率为5.39%，仍低于商业贷款利率。

根据你的情况，我个人的建议是卖掉现有的房子，用纯公积金贷款买房。不考虑税费，你可以得到150万元的卖房资金，加上手头现金140万元，总价290万。在充分使用公积金的时候，你需要留下一些流动资金，这样你就可以很容易地买到一套300万左右的房子。按单价25000元/平方米计算，住房面积可提高到120平方米。如果只是把房子过户到父母名下，即使能贷到第一笔房贷，按照你现在的收入，银行最多会借给你200万左右，买340万的房子，月供12500，财务压力会大大增加。不建议你这么做的主要原因是考虑到一定时期内房价上涨必然是有限的。如果房价的年涨幅不能超过房贷利率，你借钱越多，资产缩水越多。