小产权房：爱上容易拥有难

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案例布局

7号楼是丰台区一个镇上的住宅，由一家开发公司开发销售，是北京丰台区与镇政府合作的一个旧村改造项目。2005年3月2日，开发公司与王签订《房屋买卖合同》，约定王购买房屋5号楼4单元601室，房屋建筑面积98.75平方米，单价每平方米1163元，总价127922元。付款方式为一次性付款。王于2005年3月15日向开发公司支付了114，846元，开发公司应按合同约定于2005年10月31日前将合格的房屋交付王。合同附件三规定，开发公司应争取在2005年12月31日前办理好北京市“大产权”，届时如不能办理，王有权解除合同。如王解除合同，开发公司应在王解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按王累计已付款的3%支付违约金。如果王要求继续履行合同，合同将继续履行。从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发公司按日向王支付已付房价款万分之三的违约金。合同还规定了双方的其他权利和义务。

合同签订之日，王向开发公司全额支付购房总价款114，846元。但开发公司未按约定将该房屋交付王使用，也未办理北京市“大产权”，导致双方发生纠纷。2006年3月，开发公司向人民法院提起诉讼，称由于所售房屋没有预售许可证，至今无法办理，为防止双方损失进一步扩大，依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》向法院提起诉讼， 请求确认原与被告签订的商品房买卖合同无效，诉讼费由被告承担。

庭审中，原告称，在签订合同之前，原告已明确告知被告，原告出售的房屋是北京市的“小产权”，出售时没有销售许可证。被告对此没有异议，仍与原告签订合同。

被告辩称，原件告诉我，他告诉我没有商品房预售许可证，与事实不符。原告告诉我，我买房子的时候五证齐全；我们请求法院保护买方的利益。我们同意解除商品房买卖合同，但不同意支付诉讼费用。

庭审中，被告提起反诉:2005年3月2日与反诉的开发公司签订商品房买卖合同时，反诉称“五证”均可，并表示今后可办理北京市重大产权，故一次性付清全部房款。但反诉起诉法院，称房屋销售许可证无法办理，请求解除合同，明显是欺诈行为。因此，我提起反诉，要求被申请人开发公司支付我2005年2月29日至2006年3月的贷款利息损失人民币6，396.10元，赔偿房价差损失人民币47，795元。16元，双倍返还已付房价款255，844元。

反诉被告开发公司辩称，我方同意返还当时已支付的金额并支付当期利息损失，其他反诉请求均不同意；在签订合同时，王明确告知所售房屋为“小产权”，正在办理“大产权”，但可能不办理。如果不能办理，王可以解除合同，合同附件三也有明确规定，所以王表示没有欺诈的事实依据。主张房价差损失没有事实和法律依据。

经审理，法院认定，开发公司出售的某住宅7号楼为北京市丰台区旧村改造工程，有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但未办理土地使用权出让手续。开发公司与王签订的房屋买卖合同是自愿的，不违反国家有关法律、法规，应当确认该房屋买卖合同有效。鉴于开发公司要求确认合同无效，王要求双倍返还已付房价款、赔偿损失等。可见，双方均不愿意继续履行2005年3月2日签订的合同，王明确请求法院解除合同。因此，法院尊重双方于2005年3月2日终止合同的真实意思表示。本合同终止后，开发公司向王收取的房价款应返还给王，并返还相应利息。王在开发公司以欺诈为由主张双倍返还货款。本案房屋不是商品房，合同附件中也有约定，王没有充分反证证明其主张有效，不予支持。开发公司未按合同约定交付房屋，没有不可抗力证据。因此，开发公司应按合同第七条承担违约责任，即支付已付房价款的3%作为违约金。王以签订合同时的房价与开庭前的房价存在差异为由，要求赔偿损失。没有事实和法律依据，法院拒绝支持。

律师分析

小产权房只要依法办理相关审批手续就是合法建筑，法律允许农村集体在集体土地上建房。根据《中华人民共和国土地管理法》，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或出租用于非农建设。但农村宅基地是集体所有，村民只有使用权。农民向城镇居民出售房屋不能得到法律的承认和保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证明等法律手续。可见小产权房是不能转让或出售给非集体成员的第三方的。但这并不意味着小产权房不能转让，而是转让或出售的对象是有限的，只能在集体成员内部进行转让和置换。购买小产权房存在以下风险。

法律风险

已经详细讨论过，由于小产权房的特殊法律属性，对流通转让有很多限制。小产权房只具有普通商品房的使用性质，不具有普通商品房的法律性质。不是商品房。商品房法律法规的相关规定和制度对小产权房无效，法院不能适用商品房法律规定和司法解释处理涉及小产权房的案件，难以维护购房者权益。

由于小产权房购房合同无效，根据法律规定，购房人只能要求开发商退还购房款，并按银行同期贷款利率支付利息。根据现有案例，如果买受人知道自己买的房子是小产权房，法院可能不会支持其因自身过错造成损失的赔偿请求。即使开发商违约，买方的权利也不会因为合同无效而得到保障。在房屋使用过程中，如果出现一些房屋质量问题和公共设施维护问题，救助渠道非常有限。

政策风险

购买在建小产权房后，购买者与开发商签订合同并支付房价，如果有关部门对小产权房建设项目进行整改，部分项目可能会被停止甚至强制拆除。这样一来，购房者只能向开发商索要购房款，购房者可能会面临无法获得房屋并及时收回房价的尴尬局面。另外，在购房后被国家征地拆迁的情况下，购房人不是合法的产权人，可能得不到拆迁产权补偿，作为实际使用人的拆迁补偿相对于产权补偿来说是很小的。

对开发建设缺乏监管

目前小产权房开发建设没有明确规范，开发建设监管也缺位。开发不能靠银行贷款支持，大量开发资金不受政府和银行监管，开发建设主要靠开发商自律。开发单位一旦资金或其他环节出现问题，很有可能成为未完成的项目。开发商资金是否按时到位，能否按质按时交房，对购房者来说是一个很大的风险。

购买后不能合法转让过户

由于所购小产权房不受法律承认和保护，未经国家房地产主管部门批准，不能办理合法产权手续，购买后不能合法转让。同时对房屋的保存和升值也有很大的影响。

律师建议

关于购买“小产权房”，购房者应注意以下事项。

购买前要小心

集体建设用地用于商品房开发目前处于限制或调控阶段，国家没有出台相应的规定。小产权房的合法化还没有定论，存在可能导致合同无效的法律风险，购房者要谨慎。

审查相关程序

买小产权房一定要注意卖房的法定程序，要求卖方出示项目的建设规划许可证和建筑施工许可证，并与建委核实，否则，千万不要买。在实践中，没有合法手续的小产权房通常是违法建筑，很可能被拆除。