我国部分城市房地产成交回暖 房价回调趋势未变

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自3月以来，北京、上海、广州、南京、杭州等中国一二线城市的交易量大幅上升，迎来了本轮调控以来罕见的“暖春”。

分析师指出，此次部分城市楼市交易量大幅增加，是楼市深度“量价”导致需要发力的结果，并不是楼市整体“回暖”的迹象。在国家楼市调控政策依然偏紧的背景下，楼市将继续“以价换量”、“低量低价”。看准市场，降价和量需求依然是基调。

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在过去的清明节假期，北京的住宅网签延续了此前的上升趋势，同比上涨2.4%，至381套。

北京市房地产协会秘书长陈至表示，今年春节后，房地产开发企业积极适应市场，积极调整价格进入市场。自2月以来，市场成交量出现“回暖”迹象。北京市住房建设委员会近日公布的数据显示，北京前三个月新建住宅数量逐月增加，分别售出4473套、5514套和8085套。然而，今年第一季度的新住宅交易数量是2008年第三季度以来的最低水平。

3月份，杭州楼市经历了一次“井喷”。据杭州透明卖房网统计，当月杭州主城区共售出4319套房，为近15个月来最高成交。整个一季度，杭州楼市像从冬到春的季节一样变化:一月份楼市冻结；2月，不少楼盘加入“价格战”，楼市交易开始回暖；3月份交易“井喷”，杭州楼市迎来“暖春”。

据了解，上海、广州和南京的楼市交易量也在3月份逐渐上升。中国指数研究院5日公布的数据显示，3月份监测的40个城市中，有33个城市的成交量环比上升。

值得注意的是，从3月份开始，国内很多银行开始对购买第一套住房的人提供优惠利率，最低8.5%的优惠，第二套住房贷款的利率也有所回调。此外，银行的贷款程序和手续也大大简化，更容易办理抵押贷款。

然而，许多开发商和专家认为，3月份一些大城市楼市“复苏”的基础并不牢固。在楼市调控依然吃紧的背景下，这一轮交易上涨可能在未来几个月结束，楼市仍将回到交易低迷的胶着状态。

日前，国务院总理温家宝在福州主持召开闽、沪、苏、浙经济形势座谈会时强调，要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。

住房和城乡建设部副部长戚迹近日公开表示，部分城市房价仍处于高位，部分未实施限购措施的二三线城市购房需求仍比较旺盛，调控效果有待进一步巩固。

中央政府继续坚持毫不动摇的调控态度，让开发商不看好。继续以价换量，坚持发展刚性需求，已经成为开发商的共识，整个房地产行业还在“过冬”。

恒大地产华北销售总监周觅表示，未来保持房地产投资的高增长率是不现实的。投资策略以稳定运营为重点，保持合理的销量，以中小型中端住宅为重点，坚持发展二三线城市的刚性需求。

土地市场作为房地产市场最基本的要素，其变化直接反映了未来房地产市场的变化。今年第一季度，地价开始下降。根据中国指数研究院的数据，全国300个城市的土地供应量、交易量、交易价格都处于低迷状态。业内人士预计，下半年各城市地价将进一步下跌。

持续的楼市调控政策进一步加剧了房地产开发企业的资金链紧张，使得房地产企业在获取投资用地时“格外谨慎”。目前，2011年底a股上市房地产企业库存总额超过6000亿元，同比增长近50%。从去年的开发销售进度来看，这些房地产企业的存货消化周期达到了4.6年。

根据上海亿居房地产研究院近日发布的报告，2011年房地产开发企业财务状况将“吃紧”，并趋于“吃紧”。今年第一季度，房地产开发企业的资金短缺将加剧，可能接近甚至低于2008年的水平。

首创置业董事长刘预测:“预计3-8月将是房企最困难的时期，8月后有望企稳。”

目前市场对价格还是比较敏感的，居民投资买房的意愿不高。中国人民银行上个月发布的一份调查报告显示，居民购房意愿降至1999年以来同期最低水平，特大城市(北京、上海)居民投资房地产的意愿仅为9.4%。

曹旭东认为，目前楼市调控的总体基调没有改变。虽然一些城市的交易量略有改善，但整体交易量仍处于低位。考虑到许多开发商即将迎来新一轮还款高峰，“现金为王”和高成交量日益成为开发商的共识。在这种背景下，降价和数量需求仍然是楼市的基调。