香港炒房族帮你揭示六大买房误解

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作为一名经验丰富的房地产投机者，买卖房子已经成为一种生存本能。在买卖过程中，我发现很多买家对买房都有各种误解。

1.买房划算

我曾多次强调，虽然楼市大跌时楼价便宜，但购买第一手物业所需的资金不会大幅按比例减少。为什么会发生市场崩盘？因为大量业主以低价割爱。为什么便宜的价格都卖给你了？因为没有水(钱)。为什么不找个人无水借？因为银行栓住了水管。我们必须记住，市场急剧崩溃的出现肯定会与银行的瓶颈联系在一起。如果现在看来是这样，打两个电话就能借10万。你为什么要廉价出售你的房子？所以，在市场大跌的时候买房，一定要做好心理准备，预估价格不足，甚至七成(房贷)都做不到。举个例子，如果200万降到100万，但是银行只愿意估计80万，只愿意赚60%，那你就得补52万。

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还有，在市场大跌的时候买便宜的房子，需要大量的现金。我强调，需要卖出的是现金，不是股票或者其他资产，因为你的股票在大盘大跌的时候会被拉低。

估值打八折打六折是非常乐观保守的估计。事实上，在2008年的金融海啸中，一些银行在签署抵押贷款合同之前突然终止了申请，10%的银行拒绝放贷。况且，除非你是公务员，否则很难保证你的收入在市场大跌时不会下跌。

2.房价肯定会跌

短期内房价会下跌是事实，但更重要的一个事实是，如果以30年为观察期，房价只会涨不会跌！2003年非典价格是香港近十年来最低的，美孚0.3尺的价格在1600左右，但1600的便宜价格还是美孚占领价的十几倍(注:新价格，美孚的楼龄30多年)！事实上，某一时期的低价通常高于前一时期的高价。等待房价爆涨的朋友们，要做好爆涨后的房价和今天的价格差不多的准备。

所以，从长期来看，20-30年内，房价肯定会上涨，而短期内的涨跌只针对投机者。

3 .30年来，都是建奴(房奴)

我保证，会说这句话的人，学历不会超过小学六年级。现在世界上所有的银纸(纸币)都在以每30年95%的速度贬值。简单来说，30年后港币的购买力和现在日元的购买力差不多，也就是说我今天借了100万港币，到了第30年，就剩下100万日元了。当然，你在中间不断的贡献，但是你的贡献的购买力在每个时期都会贬值。变相可以用贬值的货币购买未贬值的资产。想象一下，你可以用今天的财富回到1980年，买下当时的大楼。所以在30年的缴费期内，缴费压力会越来越小，因为你的债务会不断贬值。前10年是最难的，也是最难的。中间10年，可以有闲钱去旅游。最近10年，贡献比喝茶的钱还低。

4.不买房也能租房

房贷还款的压力会随着时间的推移而减少，因为你会用未来贬值的钱来还今天没贬值的钱。但是，租金却相反。你必须用当时的钱来偿还当时的钱。也就是说，在缴费额固定的情况下，租金会随着时间的推移不断上涨。比如货币每30年下跌95%，租金也会以每30年20倍的速度上涨。当然，这是假设没有加息。但是，即使有加息，也不一定对租公寓有利，因为业主会按成本加租，不会死错人。

租房的另一个问题是，你和业主之间的贫富差距正在扩大。假设今天你和业主都值100万，租了两年楼，你花了20万，你的净资产变成了80万，而业主是120万，差距40万，也就是你现在净资产的一半。当然，投资好的话，本金80万就能赚到40多万，那就是另一回事了。但如果不投资，做个租客就好了，以后上车的钱就白给车主了。

5.生活质量不能妥协

很多人不接受老建筑或者偏远地区的建筑，说不会为了买便宜的房子而降低生活质量。请让我告诉你一个残酷的事实。如果只能买旧楼或者郊区的房子，就没资格谈质量。如果你是工薪阶层，你可以每天在家保持清醒不超过六个小时。你在说什么？睡到上午11点，再考虑今天要不要去公司。这叫质量。

6.投机者投机高房价

不对！事实上，购房者购买的是高房价。没有投机者并不意味着卖家会便宜卖给你。有人愿意接受投机者，说明投机者眼光不错。估计未来房价会有溢价，就是有购买力先于投机者。其实，买了房子的人都知道，与其从投机商那里买货，不如从卖房者那里买货。空房的议价价格比卖房者高，因为投机者在做生意，在计算回报率后，他们几乎会把它卖给你，但卖房者不会担心娶了皇帝和女儿，所以先住两年再卖是件大事。而且投机者必须先买后卖，稳定供应，自住卖家才能进出，投机者有时候还有降低房价的平衡功能。