一季度楼市降得狠跑得快 低价盘抢占套数排行榜

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一季度，楼市没有改变交易量较低的局面，新签约商品住宅数量逐月同比下降。新京报记者孙照片

经过1月份的冷启动，2月份交易量略有增加，再到3月份的小阳春，北京楼市在第一季度完成了破冰三部曲。2012年前三个月，量价比已经成为很多房地产企业的共识，并且愈演愈烈。越来越多的项目加入了降价促销的阵营，同时打破了销售僵局。据业内人士分析，降价促销带动刚性需求逐步释放，但其数量相对有限，未来成交量能否继续回升仍有变数。

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与荒芜的土地供应相比，北京商品房市场在第一季度表现出一定的供应热情。根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，北京市商品房市场新增供应面积在前三个月呈现逐月增长的趋势。一季度新增住宅11593套，新增供应面积128.29万平方米，分别比去年第四季度下降49.4%和54.5%，但比去年第一季度分别增长82.2%和57.3%。

然而，相对充足的供应并没有改变交易量较低的局面。上季度，北京新建商品住宅13443套，平均成交价格18844元/平方米，环比下降17%和9.8%，环比下降35.7%和15.9%，创去年第四季度以来新低。但与此同时，从交易数据的变化中不难看出，虽然同比数字仍在大幅下降，但从环比数据来看，楼市正逐步走出年初的低谷。

业内分析师表示，随着信贷政策向内需倾斜，北京楼市正逐步进入稳定阶段。但与此同时，从两会精神可以预见，今年依然坚持“扶刚抑投资”的调控目标，楼市短时间内量价上涨难度很大。

低价盘抢占了盘组列表

“面对持续一年多的楼市调控，大量项目滞销，部分开发商现金流濒临枯竭。越来越多的开发商无法相持，不得不放弃价格。”雅豪机构副总经理高山指出，降价带动的促销所激发的连锁反应最直接的体现在销售上。

机构数据显示，过去一个季度，北京商品房交易量排名前10位，共成交2883笔，平均成交价格15043元/平方米，比北京楼市平均成交价格18844元/平方米低20.2%。在排名的10个项目中，保利西山林宇只有一个项目的平均成交价超过2万元，其他9个项目，包括洪钟北京像素、龙湖时代天街、宏坤理想城，成交价约为1.5万元/平方米。

低价入市的龙湖时代天街，自成本价入市以来一直保持热销，而洪钟京像素作为商住产品，由于总价低的小户型优势，再次占据销量榜首。

虽然目前低价项目占据市场主流，但那些可以确定降价的项目也获得了相对较好的回报。昌平的保利罗兰顾芗项目在公有住房企业的进行曲中“名闻遐迩”。与前期开盘15000-17000元/平米相比，推出的新房均价仅为12000-14000元/平米。同时还推出了11900/平米的特价房产品，纵向降价20%左右，这样的销售业绩使其在成交数量上位居第四。

宏坤理想城报价一度达到23000元/平米，一季度推出“准时制住房”。据知情人士透露，该项目原预计均价远高于前期，但开业时实际均价为21000元/平方米，最终一季度成交249套。“虽然价格变化是成功的，但这表明五环路以外的房价将继续下跌。”一位分析师说。

城市房地产价格坚挺

与“薄利多销”不同，这主要是五环外的概念板块所需要的，在一季度商品房成交量的排名中，揭示了五环内项目以质取胜的优势。虽然目前北京楼市郊区化显著，80%的交易都在五环外，但五环内少数几个在售项目的交易占据了较大的市场份额。

成交额前10名的项目中，有以金茂大厦、逸翠园、西山第一医院等为代表的一批优质项目。平均营业额一般在3万元以上。可以发现，城市主流住房供应有限，降价力度有限，价格还是比较坚挺的。

“目前，主要有两个买家。除了急需之外，还有追求资产保值增值的优秀买家。”北京某知名项目负责人告诉记者，项目的稀缺性和未来升值潜力更容易受到买家青睐。“这几年房价上涨的时候，五环路的项目价格涨幅明显快于郊区项目。楼市调控后，大量郊区项目定价回到两年前，但城市项目价格依然坚挺。这种强烈的反差促使买家选择更靠近中心城市、在房地产市场低迷时期保值能力更强的房地产。”该负责人表示，这也是最近五环内房地产成交量增加的原因。

高珊还表示，购房票的持有者决定何时买房，关键在于对开盘项目综合性价比的衡量和对空.预期升值的判断在同一个区域，项目不仅要有高性价比，还要有价格竞争力，给项目更高的空升值，体现高性价比优势，赢得销售。