新鸿基豪宅每平米26.4万 创上海房价新纪录

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早在2009年，就有人预测价格会超过汤臣的第一个产品，新鸿基地产(00018，hk)，上海滨江凯旋门项目(现称凯旋滨江公园)，成为上海最高的房价。网上房产显示，上述房产最高价已达到每平方米26.4万元，创下上海公寓房产最高价新纪录。此前，汤臣一品给出的最高网上参考价为21.38万元/平方米。但在最高售价超过汤臣产品的背后，业内大多数人对凯旋门的交易并不乐观。

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此前，新鸿基地产前董事长邝小青在2010-2011年度报告中表示，集团将增加资产流通和经常性收入。然而，滨江凯旋门似乎是集团这一战略的例外。根据通策咨询有限公司的研究统计，2011年，上海只能卖出两套单价在10万元以上的公寓，滨江凯旋门能卖出的公寓多达195套。就算每年能卖出10套，也要将近20年才能卖完。

对于新鸿基地产来说，如果滨江凯旋门的销售速度保持在目前市场的缓慢速度，集团整体资产周转率很难有所提升，股东回报率可能会低于很多内地房地产开发商。但上述项目可能会让上海其他很多高端项目受益。开发商将以滨江凯旋门为参照，展示该项目的高性价比。

此前，新鸿基地产上海滨江凯旋门项目开盘时间被推来推去，从去年下半年到今年3月。根据中芳心今年2月发布的报告，滨江凯旋门迟迟不开业的原因是价格过高，受到政府持续高压监管的压力。当时业内普遍怀疑新鸿基太贵，所以没有得到房管部门的批准。

当时，新鸿基地产否认了这一说法，称这是由于未能申请预售许可证造成的。不过凯旋门的开盘价也不便宜。根据网上房产的参考价，凯旋门项目的最高网上参考价为26.4万元/平方米，还有几套价格超过20万元的公寓。据新鸿基地产介绍，滨江凯旋门平均售价在15-16万元每平米，没有大优惠。

在房地产行业，滨江凯旋门的高价有些让人难以置信。中芳心分析师薛表示，凯旋门200平米以内的均价为10万，200-300平米的均价为13万，300平米以上的均价为16万。但根据凯旋门披露的面积剖面，大部分单位面积不超过300平方米。

21世纪，地产对凯旋门所在的陆家嘴滨江地区的住房需求进行了调查，发现10万元/平米以上的顶级豪宅需求只占该地段豪宅需求的1-20%。根据同一家政策咨询机构的统计，去年上海每平方米单价超过10万元的住宅销售总量仅为124套。单价在10万元以上的10多套房产，平均每年只能卖出4套。