问题精装房：合同陷阱与监督盲区

本篇文章2694字，读完约7分钟

“高档住宅楼精装修”“买房送家电”“包包入住”……这些诱人的口号让你感到兴奋吗？一些被精装修房诱惑过的买家发现，一不小心就有可能陷入开发商精心设计的精装修陷阱。由于相关法律法规的缺失，精装修房成为监管的盲区。

默多克和邓文迪将离婚，分手费或达到10亿美元

契约陷阱难以逃脱

在没有与开发商谈判的情况下，在北京东三环买了一套房产的精装修房的李卫平，准备拿起法律武器捍卫自己的权利。然而，在咨询了她的律师后，她发现自己陷入了一个“合同陷阱”。

双方的主购房合同中没有约定装修，但在补充协议中，双方约定了装修。但是，这个条款很简单。只规定交付的房子是精装房。没有约定房屋装修价格，也没有在合同中准确注明精装修所用的主要材料。一般只同意使用“天然石材”、“高档木地板”、“名牌花洒”、“优质门锁”等字眼。这意味着，如果李卫平提起诉讼，必须找到证据，证明开发商已经向她承诺了具体的装修标准，否则她不会胜诉。

对此，李卫平提出了两个证据来证明:第一，销售人员发给自己的促销短信上注明了该楼盘的位置和装修标准，短信上写着“精装修标准12000元/平米”。第二，物业的一些宣传资料也有同样的口号。但开发商对此是有准备的，双方签订的购房合同中写明了购房价格及相关事宜，以双方签订的书面合同为准。这相当于抵消了李卫平两个证据的证明力。

对于室内甲醛超标等严重问题，开发商也在合同中提前做了防范。双方在合同中约定“因出卖人(开发商)的原因，该商品房室内空燃气质量不符合国家室内空燃气质量强制性标准的，出卖人应当选择整改或者采取其他补救措施，直至该商品房入住/”

这意味着李卫平不能要求开发商以此为由退房。只能等开发商进行整改。怎么整改？整改期限？合同里没有规定。

李卫平发现自己陷入了精心设计的合同陷阱，即使她提起诉讼，也很难胜诉。维权无门，难道只能默默接受这套有“问题”的精装修房吗？

监督盲区难以维权

中国消费者协会律师组组长、北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱认为，李女士的经历并非个案。由于相关法律法规的缺失，精装修房成为监管的盲点，侵犯消费者权益的案件日益增多。

2009年5月17日，北京市昌平区纳帕谷别墅，原本精装修的大理石壁炉突然脱落，壁炉前玩耍的5岁小女孩后脑勺被击中，治愈后死亡。经检测发现，重达200多公斤的大理石构件只是用胶水粘贴在石膏板上，事件发生时胶水已经粉化。

近日，安信“毒楼”事件，甲醛超标，导致万科、龙湖等多家知名房地产企业深陷其中，再次为精装修房屋质量安全敲响警钟。“精装修房引发的投诉和诉讼很多，但消费者在维权过程中非常被动，主要是因为相关法律法规的缺失。”邱对说:

《消费者权益保护法》第八条规定了消费者的知情权。“消费者有权了解他们购买或使用的商品或接受的服务的真实情况。”第十九条规定了包括开发商在内的生产者和销售者的信息披露义务。这意味着法律要求开发商在与消费者订立商品房销售合同时，如实向消费者提供商品房的真实信息，并保证其信息披露(包括销售广告)不存在误导性的虚假宣传、重大遗漏和误导性陈述。

但精装修本身是一个非法律术语，其定义和内涵相当模糊。2002年，建设部颁布了《商品住宅一次装修实施细则》，规定“开发单位应为住宅装修质量第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，并负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装饰材料及配件生产企业负有相应的施工和产品质量责任。”根据这一规定，开发商、施工单位和装饰材料制造商应对精装修质量负责。

北京安迪律师事务所律师孔伟军表示，为了规避精装修房屋可能存在的法律风险，开发商通常会采取以下几种防御措施:

首先，在与购房人签订的合同中，仅注明该房屋将交付精装修，但未注明整体装修价格和精装修价格的具体标准，如李卫平购房合同中的情况。因此，买方在权利保护方面面临着“无主张”的问题。

其次，在购买合同中，只写明了装修过程中使用的材料或设备的品牌，而模糊了品牌产品的具体型号、规格、质地、价格等关键细节。但是同一个品牌的装饰材料有几十种不同的型号，每种型号的价格差异巨大。这将为空开发商在未来“抢专栏”留下空间。

此外，邱还认为，开发商会通过精装修来掩盖房屋本身的瑕疵，达到以次充好的目的；此外，根据行业惯例，购房者在购买房屋时，应按建筑面积收取精装修费，但开发商往往是按包括分摊面积在内的总面积计算精装修费。

《消费者权益保护法》第四十九条规定:“经营者在提供商品或者服务中有欺诈行为的，应当根据消费者的要求增加对消费者遭受损失的赔偿，并按照消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的两倍增加赔偿金额。”目前，法律界已经达成共识，个人购买汽车和商品房应纳入《消费者权益保护法》的管辖范围。开发商有欺诈行为的，消费者可以依据《消费者权益保护法》第四十九条的规定要求赔偿。但是，购买汽车、商品房的消费者如果按照《消费者权益保护法》第四十九条的规定提起诉讼，在司法实践中很难胜诉。

长期从事消费者权益保护工作的律师傅希野认为，这个问题就产生了。一方面，由于现行的《消费者权益保护法》是1994年实施的，在当时的经济条件下，生活消费的定义非常狭窄，大宗商品不属于当时定义的消费品范围，至今一直作为司法实践使用。另一方面，由于相关政策法规一直向汽车厂商和房地产开发商两大利益集团倾斜，《消费者权益保护法》中的“一赔二”原则一直难以落实。

技巧

律师建议:

在精装修维权过程中，由于购房者很难依据《消费者权益保护法》保护自己的权益，所以大多数精装修房屋维权案件都是依据《合同法》从违约的角度保护自己的权益。这就要求买家在签订购买合同时格外小心。

针对精装修房存在的各种问题，北京京华律师事务所律师徐斌建议，如果购买精装修房，购房者应在合同中就相关问题做出明确规定，并对开发商进行约束。

首先，合同中明确规定了适用于本工程的施工规范，具体标准可参照建设部颁布的《住宅装修施工规范》；并在合同中明确工程验收标准，监理公司应向装饰工程出具验收报告。

其次，需要在合同中规定精装修的总价标准，比如每平方米的装修费用是多少。另外要规定精装修要按建筑面积收费，防止开发商统计分摊面积。

第三，对于装修中使用的各种建筑材料和设备，要在合同中做出明确、详细的规定，不得有任何遗漏，包括材料的品牌、型号、材料和价格，以防止开发商以次充好。

最后，就环境问题达成一致。目前，国家颁布了《十种装修材料中有害物质限量国家标准》和《民用建筑工程室内环境污染控制标准》,规定了装修完成后的室内空气体质量标准。这些都是强制性的行业规定，应该体现在购买合同中。