投资地铁商铺是门技术活 人流量多少决定回报率

本篇文章2695字，读完约7分钟

地铁对杭州人来说是一种全新的生活方式，地铁业务停留在想象阶段。上海地铁1号线开通已经10多年了，上海人在地铁业务上会有更多的话语权。近日，本报记者赴上海参观多多地铁站，考察当地地铁业务。也许以后能看到杭州地铁业务的影子。

默多克和邓文迪将离婚，分手费或达到10亿美元

中转站是最受欢迎的

地铁是上海人最重要的公共交通工具，络绎不绝的人流自然成为地铁站的标签之一。从虹桥站到人民广场站，下地铁大概是上午十点半。虽然现在不是高峰期，但是车站里到处都是人，地铁上也没有空的座位。人民广场是上海的中心，相当于杭州的武林广场。这个网站挤满了人。人民广场站除了在市中心，还是地铁1号线、2号线、8号线的换乘站，很多人会选择在这个站换乘。上海人民广场站共有19个出入口。下地铁走到最近的出口，最快速度5分钟左右。地铁站的地下一层有很多商店。记者从店主处了解到，所有店铺均为地铁公司所有，只出租不出售。杭州地铁店以后也会是这种形式。地铁站的店铺大小不一，有几百平米的，也有十几平米的小的。大部分都是甜品店，早餐店，咖啡店，还有一些国际大品牌。

人民广场这样的大站自然受欢迎。像上海南站，虽然离市中心远，但既是火车站又是地铁站，人气也不会矮。像上海南站这样的地铁站，包括上海虹桥站和上海火车站。杭州的城市站、东站和上海的这些地铁站差不多。

新庄旺铺转让费50万

莘庄站是上海地铁1号线的代表站。莘庄站是1号线的终点站，是上海的远郊，但是莘庄站周围的商铺比市区的一些商铺要贵。

离开新庄站后，记者看到周围的街道上有很多商店，离地铁站很近，最近的一个只有几十米远，与其他地铁站有很大不同。除了街上的商店，附近还有一个小商场。由于莘庄板块本身的生活氛围比较成熟，承担着一号线终点站的人员疏散功能，地铁站外有公交中心，空的商铺入住率很低，转租的商铺很少，尤其是待售的很少。目前持有二手商铺的业主大多是2000年新庄南广场前期开发时买的，至今价格已经涨了3-4倍。现在新庄板块沿街有40平米的二手商铺，租金水平在2万元/月左右。离地铁站最近的沿街一批商铺，月租100平米左右，可以达到8万元/月。记者向其中一位店主询问市场情况，很多店铺的转让费是50万。

有些网站做得不好。

当然，不是所有的地铁站都挤满了人。记者前往上海地铁1号线富锦路站。这是上海地铁1号线的最北端，当它到达最后几站时，发现地铁上的乘客越来越少，空的名额也在逐渐增加。上海的每个人都知道乘坐地铁1号线到富锦路站比空.新庄站要贵得多

离市区距离大致相同，但富锦路站周边商铺租金和价格明显低于莘庄站。富锦路站附近的二手商铺多为街边商铺和社区商户，面积从20到120平米不等，单价约3万元/平米。面积100平米的店铺租金9000-10000元/月，比新庄站低很多。但即便是这么低的价格，相比2007年1号线富锦路延长线的开通，也翻了一番。可以说富锦路站队周边的店铺起到了一定的拉动作用，但不是特别明显，还没有形成商圈。

形成独特的商业模式

上海地铁1号线是上海第一条地铁，也是上海轨道交通最繁忙、最重要的动脉。线路南起莘庄站，北至富锦路站，全长近37公里，有28个车站和2个车辆段。

目前1号线北段富锦路至中山北路，位于传统北区的大宁、彭浦、通河、工夫、阳兴等居住小区串联，周边以社区商业为主，只有大宁发展成商圈。中段从上海火车站到上海南站，不夜城、人民广场、淮海路、徐家汇、上海南站等商圈串联。这些商圈多为城市级商圈，人流大，商铺类型多样；南端莲花路站至新庄站均位于闵行区，承担着与5号线的衔接和人口疏散的功能。目前新庄板块生活氛围比较成熟，商业设施比较完善。

升值效应的几个因素

21世纪上海房地产区域分析师认为，能否形成规模的板块商务，主要取决于交通的可达性和集散人群的能力。比如不夜城和火车站所在的上海南站的路段，公交、轨道交通、火车等交通方式多种多样，流动人口规模和聚集疏散人流的能力远远超过其他路段。然后就是是否有多条轨道交通线路会。比如徐家汇商圈有1号线、3号线、4号线、9号线4条线交汇，这样的区域往往容易形成大规模的业务。

升值效果不仅与业务规模有关，还与项目本身的地理位置、定位、开发运营，以及周边写字楼和住宅物业的档次和价格联动效应有关。一般来说，靠近轨道交通车站或具有城市地标性质的项目更容易升值和保值；如果它能够创造独特的地位并顺利运营，就有望形成差异化的竞争优势，租赁前景更加安全，空购买率更低，这有利于支持其保值增值。

人气是投资的关键因素

专家认为，地铁店铺投资的成功取决于很多因素，如区位、交通、区位、管理模式等。

首先是地段。地段决定店铺的价值，地铁站之间由于地段不同，客流有差异。即使在同一个位置，也可能因为几个角球而产生很多欣赏差异。投资时要针对目标客户，寻找合适的场地投资店铺。

其次是位置。在同一个车站，车站大厅和过道的租金是不同的。

还是那句话，就是操作方式。商店的市场运作模式必须与消费者需求相一致。大多数地铁商店的目标人群是18-40岁的人。在地铁业务运营中，关注消费者的停留时间问题，避免同质化竞争非常重要。

最后，周边的规划也很重要。投资地铁商铺之前，你要多了解一下地铁站相关的规划。因为一个地铁站的出口设置在哪里，设置多少个，人流出来后哪个方向的出口就会多一些，直接影响到最终商铺的回笼。所以，在购买之前，最好先了解一下周边居民的身份，体验一下这条动线是怎么走的，这样才能更好的确定应该买什么样的店铺。

另外要避免一些误解。有些人认为商店离市中心越近，越值得投资。其实并不完全是这样。以上海为例，由于总购买价格较高，人民广场等类似场地的租金回报并不理想。人民广场商铺价格几千万，年租金回报不到1%。徐家汇站周边天涯桥路商铺单价应该达到10-15万元/平米，年租金涨幅只有2-3%，即将进入滞涨期。随着上海新商业区的增加，上述传统城市中心和副中心的投资回报逐渐丧失竞争力。近年来，杭州发展迅速，出现了类似的现象。

能否形成一个地铁商圈，取决于一个地铁，但最重要的是人气。或者这个区域是一个非常集中的新住宅区，最好是很多楼盘已经交付，入住率比较高；或者原本是配套完善的大型居住区。地铁的开通只需要提高商业业态的质量和档次，就可以在短时间内快速提升店铺的价值，快速形成商圈的氛围。另一方面，对于那些房地产分布很分散或很差的新开发地区，投资商店确实应该谨慎，避免购买，因为它很便宜。毕竟生意最终会体现在开一家店，自己很难形成森林。一个地方长期不受欢迎，这个店最后开，那个店倒闭，生意的价值就很难体现了。