购物中心商铺“钱景”凸显

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购物中心店铺投资潜力大。近年来，中国城市化进程不断加快，越来越多的农村人涌向城市，使得对城市商业区的需求大幅增加。因此，在未来，它将成为中国主要的商业购物中心物业，蕴含着巨大的投资潜力。

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购物中心成为每个城市主流业态的趋势已经逐渐明朗。

以上海为例，根据之前公布的《上海商业网点布局规划纲要(2009-2020年)》，不难发现其商业空房的布局思路是根据区域交通、人口分布、消费水平、产业基础和环境条件等综合因素，打造“城市级商业中心、区域商业中心、社区级商业中心、新城镇商业、特色商业街、现代服务业集聚区”，确定各类商业网点的商业定位和空布局定位。

为了实现这一目标，建立不同规模的购物中心已成为重要任务之一。《纲要》还提出鼓励在中环和外环以外建立辐射半径3公里至10公里的购物中心，如大型购物中心、中小型购物中心和社区商业。

记者还注意到，近两年来，购物中心的开发建设实际上已经成为上海商业网点建设的重点。2012年，上海星月环球商务中心、宝山万达广场等9家购物中心相继开业，其中宝山万达商业广场、中信泰富节日步道、南翔东方叶巍广场已达到大型购物中心的要求。根据近两年的建设量，未来四年上海将新增69个购物中心。

其实除了上海，全国的购物中心建设也经历了一个又一个高潮。根据中国购物中心行业信息中心提供的数据，未来四年，中国将有1300多家新的购物中心，预计到2015年，国内购物中心的数量和规模将位居世界第四。

专家表示，城市化进程是购物中心数量大幅增加的主要原因。周濂集团五河智库总经理邹毅表示，就京沪等一线城市而言，由于人口涌入，商业配套设施需求也大幅增加，因此不难理解最近大量购物中心的建成。

与国外已经完成城市化进程的国家和地区相比，我国人均购物中心面积仍有较大差距，这是购物中心快速发展的内在动力。数据显示，美国人均购物中心面积指数高达2.2平方米；在中国香港，人均购物中心面积约1.4平方米；目前国内各大城市人均购物中心面积在0.1-0.6平方米之间。在我国购物中心集中度仍然较低的前提下，如果这个指标在短时间内在大部分城市快速上升，意味着建设高潮将持续较长时间。

购物中心是什么样的？

那么，什么是购物中心呢？

根据商务部对购物中心的定义，它是各种零售商店和服务设施集中在一栋建筑或一个区域内，为消费者提供综合服务的商业集合体。这类商业综合体通常包含几十个甚至上百个服务场所，其经营形式涵盖大型超市、专卖店、专卖店、餐厅、杂货店、娱乐健身休闲等。

就目前的情况来看，中国的购物中心有三种类型:社区购物中心、区域购物中心和城市中心购物中心。其实上海的商业网点布局主要是结合这三种类型，只考虑市中心商业规模比较成熟，发展重心转移到中环以外。

然而，由于电子商务的影响，传统的销售模式逐渐发生了变化，更加注重购物体验。邹毅观察到，两年前，业界还在讨论网购是否会改变商业地产的模式，但现在如果不改变，它将被市场淘汰。他认为，主题、特色、体验将成为未来商业地产竞争的重要策略。

这样的特点在一些在建项目中得到了体现。例如，无锡茅野天地项目希望通过品牌选择、商业形式的布局、文化氛围的营造，甚至购物中心的内部装修来突出生活的购物体验。

餐桌购物中心的特点简介

项目介绍说明

策划情况由开发商策划，布局统一，店铺独立经营

选址为中央商务区主干道或城乡结合部

商业配送的内部结构是以百货商店或超市为核心商店，结合各种专卖店、专卖店和快餐店

经营管理实行店铺租赁制，由经营管理机构管理

商业区大型购物中心占地面积10万多平方米；中小型购物中心不超过5万平方米，核心门店面积一般不超过购物中心面积的80%。

功能服务齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体

辅助设施根据经营区域，设置相应规模的停车场

二三线城市机会更多

相对来说，投资二三线城市的购物中心项目可能会带来更高的利润。

对于投资区域的选择，城市化进程中二三线城市的投资机会更多。当然，一线城市郊区的商场项目也值得关注。一旦这个地区的市政设施完善成熟，地段价值提高，其商业价值自然不言而喻。

目前全国消费率处于很低的水平，但二三线城市的消费率普遍较高。购物中心在这些城市有增长势头，其行业定位也将从投资型房地产转向最受食品、购物、娱乐、休闲、家居等更多品牌关注的零售渠道。邹毅表示，最好投资城市化率在50%以上的城市，因为现阶段商业业态已经开始全面升级，商场业态已经开始发展，介入时机刚刚好。

当然，城市化程度高的城市是没有机会的，比如北京、上海。邹毅指出，进入城市化高级阶段后，即城市化率超过70%后，城市商业开始向郊区和新城发展，形成多中心商业格局。就上海而言，郊区商业吸引了很多以前只能在市中心看到的品牌，比如避风塘，小费音乐等等。包括安百里和苏宁在内的商业巨头也在布局郊区，这表明一线城市的投资机会在外围地区。

投资购物中心项目对物业检查至关重要。除了考察物业周边设施外，还要考察周边居民的消费能力以及周边地区同类型竞争对手的情况。此外，还要了解管理机构的管理水平，这关系到未来的投资回报。但专家表示，商场不同于普通的街边店铺，不能简单套用“金角银边草肚”的经验来考察其“港口价值”。

茅野集团品牌发展中心总经理警告投资者在选择项目时不要掉以轻心。他建议选择那些特色明显、购物体验不同的项目作为投资的首选。在他看来，这样的项目符合未来商业模式的发展规律。