房产投资 依然心跳

本篇文章2513字，读完约6分钟

认清形势及时扭转局面

过年后，张謇还在澳洲几个大城市溜达。悉尼、墨尔本、布里斯班都是他仔细调查过的投资地。作为长期投资房地产的老板，他一直看好房地产投资。

政府下海已经快20年了。张謇建的第一个楼盘是在一个县级市。目前，他的企业已经发展成为一家大型集团公司。虽然不是全国知名的房产中介，但在各大城市都有房子、别墅等房产。在这两年的政策环境下，他的团队开始规划转型。

在中央调控房地产的政策下，中小房地产开发商的生活已经失去了以前的肆意性。2012年春节前，北京市住房和城乡建设委员会在官网上公布，北京市477家房地产开发企业被取消资质证书，使得年初房地产开发市场一片惨淡。

在张謇的规划中，国内的住宅地产项目已经不在他的视线之内。这个市场的不景气不仅体现在这些被取消的企业上，其他房地产公司也逐渐自愿放弃这个市场。银行贷款难获得，需求被限购政策打压，市场暂时僵持。

用专家的话来说，2012年是一个“M&A年”，房地产开发商收购、出售和吃弱肉强食。大量项目出售。只有资金充足、实力雄厚的房地产企业才会在中长期活跃在这个市场上。

作为一个对市场环境感知敏锐的中型开发商，张健没有小地产商的紧张，也没有大地产商的慷慨。他采取了及时转身的做法。第一个目标是发展旅游休闲度假地产，第二个目标是转向海外。

休闲度假胜地魅力发现

张謇是早期为自己和家人赚到第一桶金的企业家。从现在开始，他希望追求悠闲舒适的生活。在与周围圈子的朋友交流后，他发现了休闲度假市场的巨大魅力。

他曾在自己的一处房产中为自己建造了一栋别墅，选择了最好的地方，并小心翼翼地将其装饰在山川边，为自己打造了一个休闲的私人空房间。完工后马上就有人出高价买了。他考虑再三，没有卖掉。

他认为好东西总是有价值的，中国现在缺少的不是有钱人，而是好东西。休闲是奋斗的最终目的，挣钱最终是为了安逸的生活。能提供休闲心情和环境的人，永远不缺市场。这样的资源也是有限的，房地产开发商需要有这样的前瞻性眼光去发现有限的优质资源。

从2011年北京房展可以看出，在全国限购的大背景下，展会的主题开始以休闲度假地产为主。根据北京四季房地产研究院和中国指数研究院联合发布的报告，预计未来10年，中国将有5000万家庭接管旅游、休闲、度假房产或权利，从而产生15万亿元的市场需求。

休闲度假和日常生活的概念不一样，最典型的是海南的房地产政策。地处“国际旅游岛”的海南省，仅限于海口和三亚的住宅地产，而对酒店等旅游地产没有限制政策，导致大量“居商”现象。

中国人的购买力日益增强。随着中产家庭数量的不断增加，休闲度假地产置业高峰将在近期迎来。无论政策还是市场，张健认为，休闲度假地产是未来的蓝海。目前，他已经开始在几个地区投资休闲旅游房地产。人们在梦里向往的岛屿、雪山、草原，是他关注的地方。他说中国还有很多大好河山有待开发。

想象力无限的海外空客房

最近在澳洲寻找合适的投资机会，之前已经在美国买了两套别墅。他说，越来越多的人在寻求海外机会。

我买了一栋美国房子，因为他的孩子在那里上学。他去美国看儿子的时候看中了两栋别墅，质量不错，环境也不错。相比国内同类，张謇动心了。咨询购买程序后，他毫不犹豫地立即出售。

张謇印象最深的是，美国几乎所有的券商都在忙着买房。他只需要看房，算出价格底线，其他的就交给经纪人了。向卖方发出购买要约，与卖方形成协议，签订购买协议，将保证金存入第三方托管办公室，公司将启动过户手续，验房，审核房屋自然灾害等结果报告。审核以前的业主产权报告或物业管理报告，审核白蚁虫害报告，购买房屋保险，填写物业持有信息，交房查验，最后过户登记房屋产权，公证托管后领取房屋钥匙。

在一个好的负责任的经纪人的帮助下，在美国买房是相当愉快和容易的。

一方面，张謇买了一套美国房子，因为孩子在那里，可以作为休闲养老的地方；另一方面，他也认为美国房地产已经被空房升值。自2007年次贷危机以来，美国房价一路下跌。到目前为止，尽管美国房地产市场需要一段时间才能完全复苏，但逢低买入的机会正在逼近。2011年，美国房地产销售逐渐回暖，曼哈顿和好学区房价异常坚挺。

宏观市场，美国某大市场的金融机构，对100多位经济学家进行了问卷调查。结果显示，这100位经济学家对2012年房价上涨的平均预测率为0.25%。同时，他们预测，2015年，房价涨幅将达到1.1%，美国房地产市场将进入缓慢上涨过程。房利美预测，2012年住房交易总量将达到480万套。

除了美国，张健还在寻找其他机会。2011年，在全球房地产价值增长潜力最大的国家调查中，美国、中国、英国、巴西和澳大利亚最受投资者青睐。对于想在中国投资房地产的人来说，美国和澳大利亚一直是青睐的热点。

投资房地产还是有机会的

参考2012年的投资方案，张謇认为还是要关注房地产。

国内限购将长期持续，短期内不会轻易开征房产税，信贷紧缩将持续，可能小规模悄悄放宽，但房地产环境仍不容乐观。

2009年下半年开始密集发行的房地产信托将于2012年上半年进入集中赎回期。事实上，为了应对资金短缺，开发商已经开始通过各种方式筹集资金。中原地产的数据显示，2011年前11个月，楼市股权变动频繁，大型股权交易102宗，历史上首次突破100宗。

一份券商研究报告显示，未来一年，除四大房地产企业外，115家a股上市房地产企业的现金缺口将达到1329亿元。

各种迹象表明，相当数量的房地产促销和快速交付将得到加强，房价将在2012年保持低水平。对于有住房需求的人来说，今年是买房的好时机。

至于国内房地产市场低迷，张謇认为只是暂时抑制了需求。在城市化加速的背景下，人们对城市住房的需求远远没有得到满足。

1月19日，有报道称，私募股权投资公司黑石集团正在积极寻找更多投资中国房地产行业的机会。该公司高级执行董事斯图尔特·格兰特(stuart grant)表示，他们相信中国房地产市场的长期增长前景。

这个消息无疑是对张謇长期看好中国房地产市场的最好背书。

(应被采访者要求，本文中的张健是化名。(

节选:中国人的购买力日益增强，近期将迎来休闲度假地产的高峰。