楼市“拼跌” 房价或再降两成

本篇文章1693字，读完约4分钟

销售面积大幅萎缩，新房库存增速加快，降价和新销量创历史新高，二手房成交量跌幅最大...经过深度调控，2011年楼市交出了“最”的钞票。北京作为调控政策执行力度最大的城市，在房价下调的项目和幅度上也领先全国。

默多克和邓文迪将离婚，分手费或达到10亿美元

展望2012年楼市，业内认为，市场拐点已经明显出现，预计未来6至12个月房价可能下调10%至20%。

2011年回顾

新房

销售面积是9年来最低的

新建商品房关系国计民生，在房地产市场占据主导地位，是房地产市场调控的重要组成部分。北京市统计局公布的数据显示，2011年1月至11月，北京市新建商品房销售面积为772.1万平方米，预计年销售量约为860万平方米，为9年来最低。

新增商品房成交量下降的主要原因是2011年的“两个限制”，即限购限贷政策导致住房需求不足。同时，信贷政策收紧，央行年内6次上调存款准备金率，3次上调贷款利率，取消房贷优惠利率，进一步加剧了购房者的观望情绪，使其举棋不定，延长了交易周期。

价格涨幅是六年来最小的

数据显示，2011年，北京新建商品房成交价格为21314元/平方米，同比上涨8.2%，为2005年以来的最低涨幅。

2011年，住宅建筑的主要购买者是首次购买者和首次需求者。北京新城区和生态保护区的低价建筑成为刚性需求购房的重要领域。超过65%的新建商品住宅在五环外出售，结构性交易降低了均价。

2011年北京楼市，降价、团购价、特价房、买礼物、五折、起步价房成为关键词，而新建住宅成交量持续加速，降价预期上升。房地产价格持续走低，价格互换。据该市房地产交易管理网统计，11月份北京新建商品房均价已跌破2万，是理性回归。

库存在29天内激增，增加了1万台

北京楼市低迷，给房企带来巨大的资金压力。为了尽快回笼资金，2011年下半年，北京新商品房加速投放。根据市住房和城乡建设委员会2011年12月7日发布的数据，北京市新建住宅存量达到130049套，创下近971天的历史新高。

距离上次超过12万台才29天。

库存上升速度加快。一是由于有效购买力消化，新增商品房量增加；二是全年预售项目平均率同比下降近10%；第三，“十二五”期间，北京建成100万套保障性住房，分流了商品房需求，进一步加大了新建住宅的库存压力。

降价项目是历史上最多的

目前，北京有730个新住宅项目在售，其中98.8%的新楼盘价格停止上涨，至少有116个项目大幅降价。2011年成为迄今为止楼市降价项目数量最多、范围最广的一年。

值得注意的是，降价现象正在从个别项目蔓延到整个地区，从郊区蔓延到市区。2011年4月，在海方降价4000元/平米的带动下，通州东方华业玫瑰、珠江国际大厦等项目陆续宣布优惠，房价逐渐进入真正的下跌阶段。到目前为止，以通州、大兴、顺义、房山、朝阳为代表的住宅项目降价最为明显。

二手房

交易量跌幅最大

自1999年10月北京开放二手房市场以来，成交量逐年增加。截至2011年底，在二手房市场发展的12年中，仅3年出现成交量下降。

其中，2008年楼市成交量回调是由全球金融危机的宏观环境造成的，即有更多客观的“调整”成分。而2010年和2011年的下调更多是政府积极调控楼市的结果，属于主观调控的过程。

为了抑制交易量的快速增加和热钱的不断涌入导致的房价快速急剧上涨，2011年的调控可谓空，使得2011年二手房成交量明显萎缩。据估计，年营业额(转让单位数量)约为10万套，比去年的17万套下降41%。创下二手房市场开盘以来交易量最大跌幅纪录。

从二手房价格对比可以看出，2008年之前二手房价格或多或少都在上涨。然而，自2008年金融危机以来，二手房价格波动明显，有涨有跌。

2008年下半年，受奥运会和金融危机的影响，房价下跌的时间持续了7个月。但在2011年，房价下行探索时间居然持续了9个月，降价势头更是糟糕。

下跌方面，2008年二手房价格录得7.9%的历史跌幅。2011年楼市受到政策严格控制，房价呈现快速下降趋势，跌幅近6%，仅次于2008年，政策调控效果充分。

上一页12下一页