叶檀：房地产行业开始伤筋动骨 引发普遍恐慌

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房地产继续下滑，但仍在可接受范围内。

根据国家统计局公布的数据，房地产价格继续环比下降。与2011年11月相比，12月环比价格下降的城市数量增加了3个。看似吓人，其实是虚张声势，因为已经连续四个月逐月下跌，跌幅0.25%~0.35%。

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根据中国房地产指数体系100城市价格指数，对100个城市的全样本调查数据显示，2011年12月，全国100个城市的住宅均价为8809元/平方米，比11月下降0.25%。白城住宅均价连续第四个月下降，与前一个月基本持平。与11月相比，房价环比下降的城市数量增加了3个，其中12个城市环比下降1%以上。然而，房地产价格仍在逐年上涨。全国100个城市住宅均价涨幅自去年8月以来一直在萎缩，去年12月上涨2.86%，比11月低1.2个百分点，为去年6月以来的最低涨幅。值得注意的是，北上广深等十大城市房价均环比下跌，平均跌幅再次扩大。

房地产价格没有下降多少，仍在逐年上涨，但引起了广泛的恐慌，特别是从事高杠杆大规模投资的房地产公司，无论规模大小，无论是从事住宅还是商业活动，目前都处于瓶颈期。明确的结论是，在过去，房地产行业很容易盈利，这就对房地产的高杠杆产生了很大的兴趣。不仅房地产行业如此，其他行业也是如此。从航空空公司到机械工程行业，在资产快速增长和利润大幅增加的过程中，股东永远无法盈利。因为企业认为在大扩张时期给股东分红简直是对财富的犯罪。

钢丝上快速发展模式的特点是，一旦发展速度放缓，许多企业就会从钢丝上掉下来，跌入深渊。

负债率高的企业成为一个朝不保夕的群体。房地产企业分为两个完全不同的群体:一方面是缺乏资金，用高利贷解渴，卖项目的企业；另一方面，也有军需充足、粮食充足、逆势扩张的企业。上海外滩地块之战，展现了soho中国令人羡慕的现金流。更有甚者，1月13日，万科地产、保利地产、招商局地产、中海地产大规模扩大了征地规模，四家房地产企业近40天征地花费数十亿美元。据中房新统计，

去年12月，远洋运输、华润和格陵兰岛也在土地收购方面投入巨资。2012年对于拥有充足现金流的公司来说是一个吸纳资产的好时机。

目前，地价已经开始下降。据中国指数研究院统计，去年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比下降11%，其中居住用地(含居住用地、综合用地含居住用地)为12666.8亿元，同比下降23%。除了去年7月和8月，全国130个城市的住宅用地平均楼面地价均低于上年同期。

自去年10月以来，土地拍卖和低地价转让现象突然增多，开发商征地热情大大降温。万科A占地约31.8万平方米，总地价必须在4.9亿元左右；前三季度招商地产仅收购土地92万平方米，支付土地42.68亿元，仅占前三季度销售额的28.5%。但是到了12月，这种情况开始改变。这跟地产巨头的年度业绩漂亮完成有关。根据披露的2011年房地产企业业绩，70%的房地产企业业绩同比增长。其中，万科销售额再次突破1000亿元，实现销售额1215.4亿元，同比增长12.4%；金地累计实现合同金额309.2亿元，同比增长9.1%；保利地产实现合同金额732.42亿元，同比增长10.69%。

逆势取地的企业通常拥有相对稳定的商业模式，与金融机构保持良好的沟通能力。当其他企业以20%的成本从市场筹集资金时，他们可以获得更便宜的资金，并提前获得发展机会。

房地产行业正处于十字路口。今后，政府将对不同的企业实施不同的融资政策，同时保证保障房固定资产投资的稳定增长。大企业逆势收购土地，项目公司兼并重组，说明房地产已经进入调控深水区。2012年，我们可以见证房地产行业的大洗牌。

这不是对整个行业的骨伤，是对过去粗放式发展模式的集体刮骨治疗。为了使处理效果更好，需要增加房地产质量、节能等技术指标的要求。