上海新普通住宅标准即将公布 标准放宽影响几何

本篇文章2442字，读完约6分钟

上海将在第一季度公布普通住房的新标准，而北京在去年年底完成了这项工作。随着房价的上涨，原来的标准似乎有些“过时”，所以提高标准的呼声一直很高。显然，这样可以降低买房成本。

默多克和邓文迪将离婚，分手费或达到10亿美元

上海普通住房新标准即将公布。

据了解，新标准将于今年第一季度制定并公布，门槛将进一步放宽。记者了解到的信息显示，北京是一线城市，去年底对其标准进行了调整；广州方面目前还没有给出明确的说法。

业内分析人士指出，调整普通住宅标准，对于一些购房者来说，可以节省一笔税费。

上海标准即将公布

准备买房的小刘得知上海即将实施普通住房新标准，非常激动。

小刘在上海努力了4年多，因为想在上海长期发展，所以打算先买房。他看中了七宝新农村一套总价126万的两居室小公寓，面积约62平米。他对居住面积和房型很满意，但当他得知自己要按照“豪宅”的标准，也就是非普通住宅来缴纳契税时，他感到有些不解。“这哪里像‘宅邸’啊？”他问。如果按照普通住宅标准缴纳契税，他是第一次买房，相应税率为1%。

其实遇到这种情况的不只是小刘。据汉宇房地产市场研究部介绍，近70%的二手房因为标准没有及时更新，被纳入非普通住宅区，因此税率全部上调至3%。

这种情况很快就会改变。在1月16日举行的上海市政府新闻发布会上，上海市委副书记、市长韩正表示，今年第一季度上海将制定普通商品房新标准，内环以内不超过330万元/套。现在上海的普通商品房标准是2008年制定的，已经不适合实际情况了。“所以我们反复计算，准备进一步放宽每套总价的门槛，内环以内不超过330万元/套，内环和外环之间不超过200万元/套，外环以外不超过160万元/套。也将在第一季度正式实施。”韩政说道。

门槛进一步放宽

显然，新标准进一步放宽了普通住宅的门槛。

据了解，仍在实施的标准是在2008年制定的。随着房价的上涨，很多普通的房子变成了“豪宅”，购房者承担了更高的税费。21世纪不动产分析师罗表示，无论是新建商品房还是二手房，符合普通住房标准的房产数量近年来大幅下降。2008年11月前，上海新建商品房中有33%达到普通住房标准，到2009年底调整后，这一比例已经上升到46%。然而，房价的上涨导致符合普通住房标准的房产越来越少。截至2011年12月31日，该比例已缩减至15.5%，降幅达30个百分点。二手房市场的情况更糟糕。根据21世纪不动产提供的交易数据，2008年11月标准调整后，符合普通住房标准的二手房交易比例一度达到80%，但在2010年12月底降至48%(因为考虑到制约因素，与2011年底相比并不算多)。

新标准实施后，这种情况将得到显著改善。以去年12月的新房交易为例，当月共售出4700多套新商品房，其中2008年符合普通住房标准的住房比例内环约为21%，内环与外环之间仅为5.4%，外环之外为19.3%。按照这次要实施的新标准，普通住宅在内环的比例将增加到29.1%，在内环和外环之间的比例将增加到24%，在外环之外的比例将急剧增加到67.9%，其中在内环和外环之间的比例增加最多。

北京，提前一步，已经达到了这个效果。据了解，北京市已于去年年底进行了调整，新标准(见表1)自2011年12月10日起实施。中原地产市场研究部张大伟认为，新标准保护普通住宅不受“豪宅”的影响，扩大了交易过程中的税收优惠范围，使北京70%以上的住宅属于普通住宅。

表1各地普通住宅标准历次调整

《城市普通住宅条件》标准2005、2008和最新标准

北京住宅小区容积率在1.0(含)以上，单体建筑面积在140(含)平方米以下；

广州市规定，单套建筑面积小于144平方米的住房，其实际成交价格比同地区享受优惠政策的住房平均成交价格低1.2倍。一级11068元/平方米，二级9555元/平方米，三级8040元/平方米，四级6886元/平方米，五级5462元/平方米，六至十级4526元/平方米。2008年11月，北京市具体规定为1.2倍，调整为258万元/条。2011年12月10日，四环至五环之间198万元/套、五环以外120万元/套标准调整为:全市住房平均交易价格1.8万元/平方米，分环面积和朝向按系数调整。调整系数四环以北1.8，以南1.6，四环以北1.5，以南1.3，以北1.2，五环以南1.0。南北由石莲西路经广安门内街至京哈高速公路分割

2005年上海市标准价为单价:内环17500元/m2，内环与外环间10000元/m2，外环外7000元/m2，内环内245万元/套，内环与外环间140万元/套，外环下98万元/套，五层以上(含五层)初步价区间为330万元/套以内

自2005年6月1日起，广州市房屋实际成交价格比同级别土地上房屋平均成交价格低1.2倍。2004年，广州一手住宅平均成交价格为4618元/平方米，没有按照以前的政策进行调整的计划

买房的成本预计会降低

新标准实施后，对于刚性需求，购买费用可以降低。

据业内人士介绍，新标准实施后，契税和营业税受到的影响最大。契税直接影响购买者的购买费用，营业税也间接影响购买成本。以内环内一套面积90平米，总价300万的房子为例，150万买。根据不同情况，计算买卖双方在交易过程中需要承担的费用(见表2)。

表2上海普通住宅标准调整后预计由买卖双方承担的税费变动情况(以内环300万元住房为例)

非普通住宅(调整前)普通住宅(调整后)

卖方

(营业税)5年83250元0

5年以下，16.65万元，16.65万元

买方(契税)9万元、3万元(首次)

人民币45000元(不是第一次)

对于上述情况，从计算结果可以知道，在五年以上的情况下，如果放宽标准，买受人可以节省高达6万元的契税费用(如首次购房)，正常情况下也可以节省4.5万元。如果考虑到卖方节省的成本，卖方在执行新标准时将不必缴纳契税，这样可以节省83000元，相当于在议价过程中给买卖双方留下了很大的空空间。