分析称当前楼市与07年A股相似 2015年底前泡沫破灭-云情报

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这一幕类似于2007年的中国a股。随着股价的大幅飙升，每日账户数也随之飙升，有10万、20万、30万...他们很多人一年前对股票一无所知，三个月前甚至无视股市赚钱。但是当上证指数【0.24%】在5000点以上的时候，他们终于受不了周围同事邻居赚钱的排场了。在羡慕、憎恨、自责的烧烤下，在千载难逢的铺天盖地的牛市中，在“死后不卖”的叫嚣中，他们终于把多年攒钱攒下的财富投进了股市...从那以后，他们就被困在了高山上。对于主力来说，这是为了迫使空的散户投资者，他们不断推高股指，直到最大的散户投资者最终疯狂买入接管。

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不同的是，与中国a股的超级牛市相比，中国房地产的牛市周期要长得多。从1998年到2000年之前的低谷，到2003年左右开始一路回升。虽然经历了2006年的宏观调控，2008年的美国金融危机，2011年的中国股市崩盘，以及再次的房地产调控，可以说每一次挫折都变得越来越轰轰烈烈。今年8月，中国70个大中城市中的69个城市房价同比再次上涨。其中，北京房价同比上涨19.3%，居全国第一。广州和上海房价紧随其后，分别上涨19.0%和18.5%。

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根据国际货币基金组织(imf)的数据，这五个中国城市位居全球房地产市场最昂贵之列，甚至超过了东京、伦敦和纽约。美国《大西洋》杂志写道，世界上十大昂贵且难以承受的房地产市场中有七个是中国城市——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。按照两个最常用的标准来看，中国楼市泡沫极其严重:一线城市房价收入比已经普遍超过25倍，房价月租比普遍达到500-600倍，甚至超过800倍。

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尽管如此，无数预测中国房地产市场将崩溃或暴跌的观察家已经碰壁，即使是新诺贝尔经济学奖得主席勒也无法避免。他准确预测了2002年美国科技股泡沫的破裂和2007年美国房地产市场泡沫的破裂。对于中国房地产市场，他在2009年和2011年两次警告中国房地产市场泡沫，但现在中国房地产市场再次上涨。

那么，中国的房地产市场真的可以摆脱经济规律，就像空的城堡可以摆脱重力一样，席勒会改写经济学吗？

中国楼市泡沫确实比较特殊:一是地方政府的命根子——土地财政的来源。第二，中国的婚俗允许房地产商像鲤鱼一样跳出水面咬鱼钩，即使鱼钩很高离开水面。第三，在人民币升值周期中，国际游资的涌入会推高房价。

在过去一年的房价上涨中，我们可以清楚地看到地方政府的驱动力再次出现——减少土地供应，推高更大的地块，以刺激高地价的诞生。9月初，新鸿基以217.7亿元的总价拿下上海徐家汇中心项目地块，为近三年全国最高总价。北京农业展览馆北路8号地块被融创拿下，楼层单价达到7.3万元/平方米，成为全国最高楼层单价。这就使得土地价格高于现有住宅。所谓面粉比面包贵，那么逻辑就是，这个底价加上建安成本和房地产商的利润，就意味着未来房价更高。

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在这场博弈中，土地金融显然成为最大赢家。2013年上半年，全国306个城市完成土地交易15493笔，土地出让金达到1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中，北上广经营性土地出让金已突破1739亿元，接近2012年的1934.92亿元水平。当然，房地产开发商也喜欢这样，因为相对于现在的面价，高价的现房似乎不那么显眼，而且因为未来房价更高的威慑，刚性需求者心里会更难受。

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这也是作者反复说“中国楼市是硬泡沫”的原因。当这个“硬泡沫”破裂时，它也取决于上述三个要素的变化:

首先，从地方政府对土地财政的依赖来看，打破这种恶性循环有两种可能性。一是地方政府职能转变完成，从“全方位规范投资”政府转变为“有限责任服务”政府，成本大幅降低。坦白说，三年内这是不现实的；第二，中央决心用房产税取代土地财政，估计会遭到地方政府的强烈反对，更有可能的是，楼市崩盘后，土地财政将被迫全面转让房产税。

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第二个因素是，中国对婚房的刚性需求大幅下降，而库存房的供应因人口减少而增加。短时间内改变中国的婚俗是不可能的。但值得关注的是，2015年，中国将迎来最后一个“出生高峰后效”和“第一个死亡高峰”。上一次生育高峰是1982年到1990年，每年出生人口超过2200万，其中2550万人是1987年的高峰，当年出生的人今年26岁，正好是结婚生子的年龄。此后下降到2000年的1778万；到2015年，随着高峰人口逐渐进入1950-1975年的死亡年龄周期，中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”，这意味着住房供应的增加。简而言之，2015年，中国婚房的供需将发生重大变化。

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第三个因素是国际游资什么时候会大规模流出而不是流入。国际游资流入中国有两个目的，一是在中国赚取更多利润，二是从人民币单边升值中获取汇率收益；最重要的外部因素是美国何时会进入美元紧缩周期。目前，China/0/12365だよ的热钱利润不如以前，人民币升值越来越慢。关键是美联储什么时候开始收缩货币。今年第二季度，在美联储暗示开始退出量化宽松后，中国外汇出现净流出。在新兴市场，出现了热钱外流导致的股市和汇率危机；第三季度，由于美国优先解决政府财政平衡问题，推迟退出量化宽松，中国9月份外汇收支再次转正。换句话说，这个临界点就是美国正式退出量化宽松。从目前的情况来看，美国今年11月至12月退出qe还是有可能的，最迟应该在明年第一季度末之前。且不说美国开始加息会导致美元复苏的主潮，可能在2015年。

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