多重因素制约房价反转

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楼市淡季不淡，是否意味着房价会反转？从房企的资金链来看，由于巨大的债务压力，未来仍是开发商长期依赖的策略；还有一个方面就是政策没有松动，比如限购限贷政策，投资需求还是无机的。

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上海老张决定加快实施购买计划。

考虑到孙子出生后他会搬去和儿子一起住，老张决定卖掉现有的房产，然后买一套大面积的房子。就在他找房子的时候，恰逢“红五月”的出现，市场的复苏已经让老张感到有些不安。进入6月后，市场热情没有回落，让他有些心慌。面对这种情况，他不得不加快买房的进度。“说实话，我也很担心房价上涨。”他是这么说的。

其实老张的担心也不是没有道理的。目前的市场变化确实有些出乎意料。6月16日、17日，南京重现排队买房现象。比如复地新都国际原定6月16日开盘，但前一天晚上7点左右，100多批购房者闻风而来排队，开发商只能在夜间开市。此外，南京江宁区通榆青年滨水区也在开盘之初就排队选房；江宁区的另一个楼盘卖得不错，一个小时80套新房卖了56套。

你为什么又排队买房了？一位前来排队的买家告诉当地媒体，“我一直听人说，最近一些楼盘又开始涨价了。最近赶上了降息和利率折扣。我担心房价会再次上涨。”其实这种心态已经很普遍了。

就在6月初，杭州、深圳、上海等具有风向标意义的城市并没有随着淡季的到来而衰落，反而呈现出持续升温的迹象。比如上海、深圳等地，有上千人买房，或者推出的房子被抢购一空。

新房市场的热潮已经蔓延到二手房市场。根据汉宇房地产市场研究部的监测结果，6月上半月，许多急需板块的交易活动较5月上半月进一步增加，如宝山高静板块和浦东周浦板块的成交量增加了20%。

债务负担没有减轻

要观察市场如何变化，不妨研究一下房企的债务压力。

根据以往的经验，房价的变化与房企的债务压力直接相关。衡量房地产企业债务压力最重要的指标是计息债务，包括短期贷款、一年内到期的长期负债、长期贷款、应付债券和应付利息。根据wind information提供的数据，截至2012年第一季度，沪深两市126家上市房地产企业的计息负债总额为6134.38亿元，较2011年末的5791.91亿元增加342.47亿元，房地产企业的债务压力加剧。

当我们观察另一个指标——货币资金的变化时，不难发现，目前房企的日子并不好过。数据显示，2012年第一季度，126家上市房地产企业货币资金总额为2222.13亿元，仅比2011年底的2216.07亿元增加6.06亿元。也就是说，两个多月前出现的“金三”市场并没有明显改善房企资金紧张的现状。众所周知，货币资本的多少是房地产企业偿债能力和支付能力的标志。目前货币资金总量基本不变，负债继续增加。对于上市的房地产企业来说，前景并不乐观。对比发现，2012年第一季度生息债务与货币资金总额的差额达到3912.25亿元，为近年来最高(见表1)。

此外，一年内到期的计息债务总额已超过货币资金总额。开发商如果不想融资，就会有资金链断裂的风险。统计显示，2012年第一季度，126家上市房地产企业一年内的计息债务总额达到2438.9亿元，利用现有货币资金偿还债务，缺口216.77亿元。

表1 126家上市房地产企业的生息债务与货币资金总额的差额(单位:亿元)

日期:2008年底、2009年底、2010年底、2011年底和2012年第一季度

有息债务？37877 . 7777777777

论货币资金56860 . 68868686861

债务，贫穷的资金27860 . 888888888686

来源:风力信息

除了市场整体的债务压力，还要观察基准企业的债务情况。历史经验告诉我们，对标房对房价的影响作用很大，所以观察国内对标企业的总生息债务的变化如“招千块钱”更为现实。

本刊选取了万科、金地、招商局地产等14家国内大型房地产企业作为调查对象。对比发现，2012年第一季度，这些企业的计息债务总额为3373.61亿元，超过了2011年底的3164.56亿元，也创下了近年来的新高。观察具体企业后发现，2012年第一季度，有息债务接近或超过100亿元的房企债务规模再次增加。比如万科2012年一季度负债达到553.31亿元，比2011年底增加46.18亿元(见表2)。这说明国内大型房企仍然承受着相当大的债务压力。上一页12下一页