刘忠良：想现在买房养老的 怕是白白养了房子

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中国房价的未来趋势

决定房价变化的是供求关系。在供应方面，它包括商品房的建设和竣工面积、经济适用住房的建设和竣工面积、of/きだよ/housing数和拆迁户数，以及土地政策和房地产开发财政政策。需求方面，包括待城市化人口、年轻人婚房需求、房屋交换需求、拆迁需求、投机或投资需求。

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在不久的将来，决定房价走势的是已竣工待售房屋面积、市场需求能力和限制投机性购房的力度。从中期来看，住房价格的趋势取决于城市化、土地政策、经济适用住房的供应能力、空住房数量、经济发展和居民收入增长。从长远来看，是城市化发展阶段、经济适用房供需比例、人口状况和经济发展阶段。

先来看看最近的情况。国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》显示，2010年全国房地产开发企业住房建筑面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；新开工住房面积16.38亿平方米，增长40.7%；竣工住宅面积7.6亿平方米，增长4.5%，其中竣工住宅面积6.12亿平方米，增长2.7%。看新数据:1-4月，全国房地产开发企业建筑面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；新开工住房面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；竣工住宅面积1.502亿平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在的住房供应正在迅速增加，竣工面积也在加快。根据统计局2010年和2011年的数据，预计2011年供应量约为33亿平方米。2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按照这个进度，2011年能卖出7亿平米左右。按照2011年卖出7亿平米的计算，需要将近5年才能卖完。此外，今年的《中华人民共和国八条》规定，各地要完成1000万套保障性住房，每套90平方米，建筑面积9亿平方米。2011年1-4月，全国商品房平均售价约为每平方米5300元。那么，如果33亿平米均价5300元，完成销售需要17.5万亿。问题是:钱从哪里来？如果不降价，谁还有17.5万亿人民币买开发商的商品房？按照供大于求的规律，价格会有一定程度的下降。但由于城市化和年轻人结婚买房的预期，以及经济的快速增长，政府近期不敢让房价跌得太快，富人的投资渠道近期无法解决。在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下降不会太大。当然，很重要的是买房的投资者的心态和心理作用，因为投机就是信心。

看中期情况。按照2011年33亿平米左右的供应速度，年供应量3300万套，五年供应量1.65亿套。每套房子三个人的话，可以容纳4.95亿人，比目前全市登记总人口还多，比80后和90后的总和还多，比2.5亿农民工的总和还多。但是有多少想城市化的农民和年轻人能付得起现在的房价呢？从供给速度来看，房价下行压力很大。

“十二五”期间，政府计划建设3600万套保障性住房。但2011年将建成1000万套，每年只剩下650万套。如果房价继续居高不下，民生问题将难以解决。考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临挑战，住房保障是必不可少的选择，需要通过城市化加快经济转型升级，创造就业机会，应对劳动力短缺，中央政府将通过建设保障性住房进一步保持稳定和发展，预计将突破3600万套计划，反过来造成房价下跌的压力。考虑到稳定发展的需要，如果中央觉得有必要进一步加强对房价的调控，再加上之前调控房价的经验和舆论的反应，估计会出台更有效的措施。

中国的土地政策也可能在“十二五”期间发生变化。原因是现行土地政策存在争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策。地方政府继续获得土地垄断地位或维持垄断价格的可能性正在降低。如果改变土地政策，或者增加供应量，降低价格，预计会对房价产生一定的影响。

总的来说，对于空入住率在5%到10%到20%之间的商品房来说，这是一个合理的面积，这就是空.由北京联合大学教授张静秋和蒙彬领导的研究小组调查了北京50多个住宅区在2004年至2006年出售后的用电量。结果表明，不跑米的比例高达27.16%。但不跑米的比例仍在上升，2007年达到29%。此外，外环空放置率越高，二环到三环的水平空放置率约为20%，四环到五环上升到约30%。2010年，河南政法大学的12名大学生持续了两个月。学生们从郑州市中心六个区的29栋大型建筑中抽取了大约11000套商品房作为样本，通过检查水、电、煤气表和计算“黑光率”来测量空的入住率。结果表明，空郑东新区商品房销售率超过55%，其他五个区不低于20%。然而，这些空房子需要成本。如果房价不能持续上涨或者上涨速度低于资金成本，或者租房不划算，那么投资者就无法长期坚持。一旦形成逃离房地产的局面，价格就会迅速下跌。

综合考虑，房价中期会大幅度下跌，或者有适度下跌。但是考虑到城市化的发展，经济的增长，以及年轻人结婚买房的需求，房价还是有一定的心理支撑和需求支撑的。此外，政府还将防止房价因房价大幅下跌对金融体系和经济发展的影响而过度下跌。但可以肯定的是，从中期来看，尤其是2015年到2020年，想要炒房或者依靠房地产保值增值的人，必然会遭受损失。如果你现在把房子捧在手里，建议不要捧太久。上一页12下一页