婚房撑起2012年楼市 新婚小夫妻该如何买房？

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2012年来了，我们结婚吧。

这句话可能不全。完整的说法应该是:2012年来了，我们买房结婚吧！

一个不容忽视的现象是，去年至少有一半的房子卖给了新婚夫妇。据上海民政局统计，去年上海共有15万对年轻夫妇登记结婚。如果加上没有在上海注册的外国“小情侣”，去年上海保守婚房的需求量在20万套左右。

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根据上海德友房产的数据，去年上海一手房卖出18.54万套，二手房卖出15.45万套。两者之和显示，去年上海二手房销售数量约为34万套。

以此估算，上海的婚房比例已经超过一半。

今年恰逢中国传统的龙年，结婚人数只会增加。在中高端住房受到监管限制的情况下，婚房需求仍然是市场最大的主力军。

毫不夸张地说，2012年婚房将很快支撑楼市。

开发商为婚房扫清了道路

限购下，谁有粮票？毫无疑问，婚房需求群体是有钱和有粮票之间不可忽视的大买家。

有钱有粮票的可以利用这个和开发商竞争。现在谁管它叫买方市场？

任何一个开发者，如果不以赚钱为目标，都很难走出“2012”。

开发商:聚在一起赚婚房钱

2011年，万科和恒大在高换手率的策略下，加速失去对手，保持优势。这也让其他开发者在2012年效仿，继续回归“按需”群体。面向等待结婚的年轻人和婚姻群体的紧凑型公寓式和低总价婚房产品仍将占据相当大的比重。

最近各大开发商公布了2011年的销售业绩。在我国商品房销售面积和销售增长率大幅下降的情况下，开发商的表现更加差异化，采取高周转策略的房企的表现明显好于追求高毛利率的房企。但面对2012年楼市见底，开发商提出谨慎态度，采取以现金为王的策略，将加速房企去库存化。

在上海，只需主攻的现象也是如此。金地上海有限公司在卖掉了2011年刚需要的金地艺术场景后，也把希望寄托在了刚需要的金地艺术年上。巧合的是，在2012年的销售项目中，龙湖地产表示，2012年将继续坚持“高营业额”的销售策略。

“哪里有粮票，我们就把重点放在哪里。”上海一开发商告诉东方地产。

同时，婚房市场也定位于邢弢面积70-110平方米的住房，婚房总价主要集中在150-200万元的住房。据上海二手房统计，截至2012年1月31日，套房面积70-110平方米的房屋占全市存量房面积的46%。

买家:装修议价钱

“能削减多少，省下来的预算也能帮到装修费。”梁小姐，准备年内买婚房，不怕“粮票”。“我朋友买房之前地位很高，然后和开发商谈判，最后拿到了装修费补贴。这表明开发商仍然有降价的空，抓住了这个机会。也许你可以买个低一点的房子。”

从一手住宅市场来看，到年底，降价房地产的市场份额接近10%。金地、绿地等品牌开发企业，将重点放在周边新需要的住房上，立即掀起降价风暴，大获成功，也一举建立了20-30%的阶段性降价规模。

上海中原报价指数显示，截至2012年1月中旬，超过80%的二手房市场业主愿意提供空房的议价价格，这是近两年来的最高水平。当时31%的房子降了5%以上，降了10%以上的房子也达到了12%。

一是二手房降价态度在进一步发展。虽然节奏缓慢，但对利好交易的影响最为直接。

专家:只需要理智的买婚房

至于婚嫁买家的购买力和时机，同政策分析师姚伯军认为，交易恢复的时机将在2012年下半年判断。一部分非上海居民，熬过了一年社保期，会达到购房标准。同时，今年是中国传统婚姻热潮，大部分都只是需要合适的婚房。所以对于嘉定新城、青浦新城、南桥新城等住宅项目，如果单套面积能控制在80平米左右，总价控制在100万左右，还是能达到更快的去转型速度。

虽然部分客户仍纠结于房价可能继续下跌的可能性，但上海中原研究咨询部主任宋惠勇认为，楼市稳定的政策环境有利于楼市供求自由博弈，交易节奏将回归正常。基于20%让步所取得的正交易结果，供应商现在所做的是如何在交易价格和交易速度之间找到0-20%之间的有效平衡。所以在这个价格底部，短期内更多的供给会向它靠拢，而不是突破。

建议自住婚房需求可以在市场上寻找降价达到或接近这个价格底线的房子。除了质量，实用性也值得考虑。在选择住房时，需要考察项目周边医院、学校的配套设施，尤其是幼儿园、小学等后续生活中会涉及到的要素。

多一些理性，少一些盲从；比较实际，比较少，在这场金融危机还没有见底的时候，房地产前景充满变数，积极理性购买，也许是最好的选择。

链接:两大政策对婚房有利

1.差别信贷

上海市有关部门近日明确指出，今年工作重点是落实差别化住房信贷、税收政策、房产税征收、限售房政策；其中，在实施差别化信贷政策方面，相关部门将实施居民首次购房贷款利率和首付比例。据了解，上海部分中资银行首套房贷利率已逐步回到“基准利率”；同时，一些外资银行甚至有优惠利率折扣。

对婚房的需求大部分是针对首次购房者，银行贷款也是他们首选的支付方式。去年下半年，银行收紧货币政策，使中小住房贷款成为难题，抑制了婚房需求。这一信号的释放无疑是对婚房需求者的一大利好，将对婚房需求的释放起到积极的推动作用。

2.普通商品房标准调整

房管部门表示，上海普通商品房标准将进行调整，最早在2月底开始。在新标准中，新标准对于外环外的房屋将最为明显。而外环外的小户型住宅则是婚房需求的主要选择。可以看出，这项政策主要针对的是刚刚需要买房的人，通过降低二手房的交易成本，提高了议价灵活性和交易积极性。

虽然细则还没有出台，但已经充分暴露出管理层希望通过政策微调释放出刚好需要的人。未来的政策走向无疑会让刚刚需要的人受益，婚房需求释放，然后利润就好了。

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