马红漫：房价下行仍具制度空间

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楼市调控大棒不能只打开发商，行政部门也有义务在降低房价的过程中审视自己的责任。

从去年下半年开始，全国大部分城市的房地产降价，并没有对开发商的利润产生实质性的影响。统计显示，在发布2011年年报的100多家房地产开发商中，约70%的房地产企业实现了业绩增长。媒体调查发现，包括龙湖地产和世茂地产在内的几家房地产企业，甚至出现了毛利率大幅上升的情况。

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在主管部门一再强调楼市调控不应动摇的背景下，开发商感受到了市场的凉意。受困于紧张的资金链，降价成为开发商快速回笼资金的必然选择，商品房价格又回到了大起大落的市场逻辑。数据显示，3月份上海新房成交量达到79.89万平方米，同比增长98.15%，同比增长94.70%。与此同时，北京、深圳、广州的楼市也迎来了一波“小阳春”行情。

需要提到的是，即使在调控的压力下，开发商仍然可以获得比普通实体更丰厚的利润回报，即使他们四处奔波，声称“日子不好过”。

直觉上，前期商品房的滞销和降价减少了空的利润，但实际上，作为强大市场供应商的开发商仍然可以通过降低成本来维持盈利。一些审计人员透露，加强建设项目成本的跟踪控制，降低公共区域的材料使用标准，已成为开发商去年保持毛利率“坚挺”的重要起点。

由此可见，目前空房价仍有较大幅度的下调，开发商的毛利率和建筑安装成本可能成为房价下调的突破点。然而，商品房的特点是其价格不能完全由供应商控制。首创置业董事长刘在博鳌亚洲论坛上表示，地价、税收、资金成本、开发商利润、物价指数上涨、媒体舆论等因素共同影响房价。

楼市调控大棒不能只打开发商，行政部门也有义务在降低房价的过程中审视自己的责任。长期以来，国内土地成本约占房价总额的四分之一，高地价推高房价，备受诟病。但由于财税体制改革深入，长期以来难以明确。同时，由于资金压力，各地很难主动放弃“卖地赚钱”，这是阻碍房价大幅下调的一大痼疾。

除了这种“显性”的土地成本，各种“隐性”的行政税费也是数不胜数，由购房者通过最终的售价来支付。一般来说，开发商需要缴纳十几项行政费用，包括配套费、人防费、消防费、建委费、规划费等。税费的具体名称与代收单位不同。据统计，这些费用约占房价总额的20%。相比之下，国外发达国家对房地产的财税政策是基于“明税少费”的原则。许多西方国家明确将这些费用纳入地方预算，并规定使用方向和范围。显然，行政部门在房地产领域的“暗箱操作”税费模式亟待规范，否则很可能会成长为腐败的温床。

房价下跌，利润增加，成为今年房地产开发商年报的一大亮点。这种矛盾现象不仅反映了市场参与者的灵活性和主动性，也表明房价下行仍有许多潜力可挖。但是，全面回归理性区域并不是开发商的责任。相反，这需要各方的协调和共同努力。□马红漫(上海财经评论人)