部分楼盘降价超两成 世茂一季度净利率仅略下滑

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为什么一些房地产项目大幅降价后，房地产企业还能实现更高的毛利率？世茂地产的案例可以解释其中的一些原因。

全国商报3月中旬报道，位于南京下关区南京世茂滨江新城17号楼的世茂地产(00813，hk)直接降价4000元/平米，降价26%左右，折扣价11000元/平米。一次付清的话，可以再拿9.9折。昆山世茂胡蝶湾最新报价6600元/平方米，同比下降30%。根据世茂地产2012年2月的月度合同销售数据，2月份商品房平均成交价格由1月份的18064元/m2下调至10089元/m2。

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但奇怪的是，价格的大幅调整似乎并没有影响世茂地产的利润率。公司总裁助理蔡雪梅3月31日在世茂集团、携程、Tujia.com三方战略合作会议上向《国商报》记者表示，上述降价行为并未影响今年一季度世茂地产整体净利润，公司一季度税后净利润率仅比降价前下降1至2个百分点。

早期项目的土地成本低

根据世茂地产2011年业绩的新闻稿，世茂地产第一季度利润的主要贡献来源恰好包括前期价格调整较大的楼盘，包括昆山世茂胡蝶湾、昆山世茂东一等项目。其中3月份昆山世茂东一的单价较去年同期下降近千元。

蔡雪梅介绍，世茂地产一季度净利率仍达到13%左右，与上一季度相比没有明显下调。她解释说，最重要的原因之一是昆山世茂胡蝶湾、昆山世茂东一、南京世茂滨江新城等项目提前拿地，可以做比较大的降价。

根据之前的《国家商报》报道，南京世茂滨江新城的征地时间是2003年，当时征地成本只有3030元/平方米左右，昆山世茂胡蝶湾的开放时间是2005年，所以上述项目的土地成本明显很低。蔡雪梅表示，世茂地产第一季度的降价主要是针对那些较早拿地、产品实力严重下滑、已经晚了的项目。

她的上述说法与世茂地产年报公布的数据一致。年报显示，世茂地产目前土地储备的平均底价仅为1700元/平方米左右，远低于其他开发商的地价。而且地处二三线城市的副中心和新城，有很大的调价机会。

与此同时，世茂地产的降价在一季度销售额中所占比例较低，这也是利润率没有受到太大影响的重要因素。一季度世茂房地产销售额达到70多亿元。除了部分楼盘降价外，商业地产占其总销售额的20%，这部分业绩不受限购影响，价格也没有明显下降。

中房新分析师薛表示，与住宅楼相比，商业地产降价幅度较小，销售情况较好，这在一定程度上保证了开发商降价后仍能保持较高的利润率。虽然去年商业地产也受到了监管政策的影响，但整体交易还是不错的。

根据万达上海公司提供的信息，虽然开业仅一年，但宝山万达广场的商铺销售正在蓬勃发展。四栋办公楼中，5号楼已经售罄，4号楼的拆除率达到95%，2号楼售出60%。共售出620多套，均价22000元/平米。相对于周边的住宅楼，这个项目的平均售价并不便宜，但销售率却远高于住宅楼。

大多数房地产土地成本只占售价的30%

中原地产研究中心向《国家商报》记者提供的一组数据显示，在中国十大房地产开发商中，中海、恒大、金地、万科、保利等企业在2009年7月至2011年6月期间集中购买土地。其中，中国海外房地产在上述期间购买的土地占土地储备总额的比例最高，达到86%；恒大占比第二，达到78%；就连此时占用土地最少的华润，也占了总土地储备的21%。

以上数据让外界认为其他开发商无法像世茂地产一样维持降价后的原有盈利水平。然而，中原地产研究中心高级研究经理刘源告诉《国家商报》记者，根据该中心对基准房地产企业的监测数据，事实上，目前出售的大多数房地产的土地成本仅占房价的30%左右，这意味着开发商在大幅降价后仍能保持一定的空房利润。

此外，虽然去年底有大量房产降价，但这些房产在整个房地产集团中的比例并不高。事实上，去年年底很多开发商的平均售价都高于去年年初，这也导致开发商在大幅降价后保持了较高的毛利率。

同一个政策咨询机构的研究总监张宏伟也有类似的看法，他表示，目前的降价项目只占所有开发项目的一小部分，整体降价并没有出现。