要“适宜”还要便捷 300万以上大户型地铁房扫描

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最近，总价300-600万元的大型房产已经集中出售。来自同一家政策咨询和研究机构的统计显示，截至3月26日，售出的单位数量已达到612个，超过了1月和2月的总销售额。

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促进需求激增

据统计，截至3月26日，平均面积超过150平方米的大型公寓项目供应主要集中在嘉定新城。在市中心，大部分在售的大型楼盘都是到了一天结束才开始发售，剩下的甚至不到10套。

原因与2006年发布的7090政策密切相关。所谓“7090”政策，要求一个城市新增的一手住房供应量中，70%必须属于90平米以下的户型。

因此，自2008年以来，上市供应一直集中在小单位。然而，购房者对大型公寓的需求却在不断释放。根据同样的政策数据，在300-600万套大型公寓的总价段中，今年1月和2月，该总价段的住宅成交数量分别为178套和370套。截至3月，截至3月26日，住宅交易量已达612套，超过去年8月份的销量。

降价后劲不足

开发商大幅降价，大型地铁物业还会再跌吗？

《东方地产》记者从已降价的开发商处了解到，降价后不会再降，宁愿等待，也不愿退缩，以保持最终的底线。

在这个问题上，通策咨询研究中心主任张宏伟认为，这种情况确实存在。因为部分开发商进入市场以高地价收购土地，收购土地成本高，高成本的支撑使得利润被大大挤出。对他们来说，降价就是割肉，所以没有降价的动力和成本支撑。

此外，21世纪上海房地产分析师黄河涛认为，房价走势的总体格局主要体现在两个方面:一是上半年整体下跌将继续，二是部分房价的下跌可能会逐渐收窄。一些前期已经降价的项目，经过大幅促销，价格已经接近其成本价，未来不太可能进一步下跌。另外，一些近期通过降价卖得好的项目，由于产品的定价已经得到市场认可，未来降价的热情必然有限，甚至可能越来越少的案例。

市场专家

◆杨萍

湘艺花城营销策划总监

◆宋惠永

上海中原房地产研究咨询部主任

◆徐志静

通策咨询研究中心高级分析师

1.去年10月左右，上海楼市呈现“两头好中间差”，300-600万的楼盘不好卖。这类物业目前的销售表现如何？

宋惠永:从目前楼市来看，高端物业稳定，中段收紧。由于调控政策的不放松，市场出现“好两天，差中间”的现象很正常。以300-600万的楼盘为例，开发商注重打造自己的品牌和品质，而不是因为寻求长期积累而盲目打折销售。

杨萍:对于这类楼盘的销售，以香溢花城为例:4月份推出158~180平的三室四厅。现在销量比较好，比较稳定。我们的项目也在市中心，生活设施比较成熟，加上保值增值等因素。这两点也是现在改良型购房者会做出理性选择的原因。

2.目前，地铁沿线大型物业的开业量有所增加。这类物业后期预计走出去的市场表现是什么样的格局？

徐志静:据统计，截至今年3月26日，平均面积超过150平方米的大型公寓项目供应主要集中在嘉定新城，几乎都把轨道作为卖点之一。越来越多高性价比的经济型别墅或大型平级项目推出，面积和位置贴近百姓，并加入降价策略，确保对总价的有效控制。

宋惠永:开发商增加开盘量是一种策略，因为买卖双方需要在数量和价格上进行互动。这种情况下主动权在开发商手里，因为能坚持到现在的房地产企业都不缺钱。市场变化比预期慢，基本面的供应量和价格都不被市场认可，还是要等待时机。预计未来格局将继续不温不火，消费者仍处于被动观望状态。

杨萍:符合7090要求的大户型不多。再加上政策的影响，有很多小户型是前段时间刚需要的。也正是因为这个原因，改良后的大户型积累了大量的购买力，所以开发商觉得在目前的情况下推出大户型更好，兴趣也很大。

3.中高端物业的开发商应该采取什么样的销售策略来赢得市场？

徐志静:目前市场最大的问题在于价格。一些有先见之明的开发商，通过首先降价，立即刺激了刚刚需要的爆发。对于中端地产商来说，只要价格调整15%左右，买家就会购买，成交量就会反弹。同时，通过降价+精装模式，增加降价幅度。

杨萍:对于改善后的大户型，这部分买家还是比较理性的。所以在销售策略上，要做好产品本身，满足自己的改进需求，在舒适度、户型优势、装修标准等方面做得更好。，反映产品质量。

4.在目前的情况下，是时候更换改进后的购房者了吗？

徐志静:目前是改良买家切入市场的合适时机。目前，当投资购买被迫退出时，大型房地产主要是针对改善买家。目前大房成交量逐渐有所提升，但库存还是比较大。网上房产显示，截至3月26日，上海商品房平均库存面积为145平方米。大型项目竞争加剧。一些营业额最高的项目，性价比更高，同时通过一定的降价达到了快速跑量的效果。目前销量最高的项目降价幅度已经基本见底，买家可以选择。当然，购房者也是根据自己的经济实力和喜欢的地段来找房的。

宋惠永:买房不要看大势，要看个例。现在大家都想抄底，但道理和股市散户一样。建议购房者不要抱着这样的想法，而是以自己的需求为出发点，需要不需要买，需要的话就买。我们要注意的是单体房价。目前很多开发商采用降价促销的推送方式，如果能抓住目前市场的最低点，就不会亏本。因此，他们要想砍价，就必须密切关注市场。

杨萍:从去年10月份开始，由于政策的影响，很多开发商采取了打折促销的优惠措施。但由于3月份成交量上升，走势稳定，这些优惠折扣措施也在收紧。从赶末班车的角度来说，也是换车的时候了。