凯旋滨江园 下一个汤臣一品？

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2005年，在楼市调控周期中，汤臣的第一款产品在一年后售出。2012年，楼市再次被深度调控。新鸿基凯轩滨江公园入市两周，交易中心仍无成交记录。滨江凯旋门入市，会不会遇到没人关心汤臣的诅咒？

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由于王迪项目此时开盘，价格很难再开高，让市场觉得降价了，豪宅都撑不住了。

周剑成

易居研究院企业研究中心总经理

现在开盘销售肯定赶不上好时光，市场和政策环境的疲软肯定会影响其销售。

李姣

邢星营销服务机构总经理

价格是否合理取决于市场的检验。对于开发商来说，定价只是一种策略，往往是出于宣传和炒作的目的。

新鸿基凯旋滨江公园每平米9-26万。你觉得这个价格怎么样？

李姣:价格是否合理取决于市场测试。对于开发商来说，定价只是一种策略，而所谓的广告价格(最低价)或标杆件(最高价)，往往是出于宣传和炒作的目的而提供的。其实这次26万的最高价也只是一套房子，也印证了这个观点。有时候开发商根据自己的开发策略来定价，不是单纯为了卖楼盘，有时候是为了提高自己的影响力。

周:每套住宅的单价都不一样，每平方米9-26万元不等，所以我们不能据此判断它的真实价格。住宅营销中的很多价格表述都是模棱两可、模棱两可的，很多都是有意为之，给操作和机动留下很大的空间。

黄志坚:定价是否合理需要从多个角度考虑。但在调控背景下，定价是否合理，主要是从催收要求和实际成交量来判断。项目交易量符合开发商付款要求的，可视为合理；如果没有，价格只能不断降低，以满足付款要求。

目前高端豪宅的成交情况并不乐观。凯旋滨江花园入市后会遇到最初的汤臣一品诅咒吗？

黄志坚:每平方米9-26万，价格差距相当大。一方面说明由于区位和景观的巨大差异导致产品价格差异较大，另一方面也有可能把好的产品以高价掩盖或帮助低价产品销售或“逃离”。限购令下(其实是大多数富人的限购令)，豪宅整体销量不会好，一般很难打破低迷的市场。

周:现在开盘销售肯定赶不上好时候。疲软的市场和政策环境肯定会影响其销量。但这么大的项目，第一阶段更多的是树立价格形象，而不是追求返现。在买家心中建立项目的领导形象和领导价格需要一定的时间。过了这段时间，市场可能已经复苏了。

李姣:从凯旋滨江公园目前的销售数据来看，未来确实有开发市场的意向。但新鸿基凭借优越的地理位置和稀缺的资源，有意在当年将其打造成类似汤臣一品的标杆豪宅。但是就目前的情况来看，如果要重复托木森的产品的模式，未来三五年的风险会更高。

王迪房地产不是新鸿基凯旋滨江公园的财产。中海长风的王迪也表示即将进入市场，根据凯旋滨江公园的定价低于预期。在目前阶段，王迪项目最合适的定价策略是什么？

周:这些项目都是顶级奢侈品项目，相对较低的成交率早就被企业所预期，但目前的情况可能比他们的预期更加悲观。定价策略的关键是开发企业应该实现什么。如果需要快速返现，价格会低一些。如果资金充裕，就要在一期开盘时树立价格形象，而不是要求快速销售。

黄志坚:预售制度下的房地产开发大多是滚动开发。换句话说，虽然时机不好，但是要入市收钱。另一方面，市场再差，总会有交易。所以在这样的监管背景下进入市场，豪宅也需要借助性价比来争夺有限的客户，这也是不得不选择的策略之一。

李姣:如果抛开企业自身的战略，按照现在的市场趋势，能买到类似豪华住宅项目的人很少。因为限购政策不放松，市场已经供不应求。此外，顶级豪宅项目并非没有竞争对手，或者强调性价比，但高端豪宅项目也面临着定价不均的问题。

这些地王项目的进入会对上海楼市产生怎样的影响？会影响其他开发商的市场进入节奏和定价策略吗？

李姣:对上海房地产市场的影响应该不大。主要原因是王迪进入市场，以主导豪华住宅市场。目前上海10万以上的顶级豪华住宅不多，覆盖面也不广。除非遇到豪宅量大等特殊情况，不会打扰其他开发商的节奏。

周:如果政策没有很大的变化，这个市场还是一个房市。在住房市场上，价格是由需求方而不是供应方决定的。另外，这些地王项目一般都是豪宅，对普通商品房市场没有直接和显著的影响。可能对其他企业没有任何影响，因为每个企业都有自己的情况，都有自己的计算。

黄志坚:由于王迪项目此时开盘，价格很难再高了，这让市场觉得价格降低了，豪宅也拿不住了，所以也会对大势产生影响，进一步推动普遍下跌，有利于形成普遍下跌格局。但是，降价策略不会是豪华住宅项目的最优策略，除非有现金流需求，必须付款。

量价已达成共识，但资金需求不同，要交换的数量也不同。从这个角度看，王迪项目的进入对其他开发商的进入节奏和定价策略有影响，但影响不大。一般来说，限购不是推奢侈品的好时机。只有取消限购，才能迎来奢侈品发展的春天。