怎样改善住房条件

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问:三年前，为了结婚，我通过贷款买了一套2居室的房子。当时房价150万(90平米，现价250万左右)。首付50万，公积金贷款60万，商业贷款40万(30%利率)。贷款期限为20年。最近因为老婆怀孕，下半年家里会有更多的工作。那时候父母会帮忙带孩子，现在房子有点小。我想通过置换的方式，换一套面积120平米左右的3人间。我该怎么办？

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答:因为你在信中提供的信息不完整，比如你的家庭收入、资产、日常开销、居住城市等。，我只能根据现有的数据做一些简单的计算，供你参考。

首先假设你要买的房产和你现在住的房产差不多，单价一样。面积增加30平米，房子总价为333.33万元，旧房需要追加购买价83.33万元出售。但是，不能只考虑房价，还要考虑交易成本。由于您目前的住房持有时间不足3年，您需要缴纳5.65%的营业税、1%的交易佣金和至少1%的个人所得税(如果该房产属于普通住宅)。这三项费用加起来占总售价的7.65%。按250万元的价格计算，销售成本约为19万元。

卖房和买房都有成本。买房最重要的成本是契税。买普通房子的话，契税一般是购房价格的1.5%；如果你购买非普通房屋，契税将增加到3%。由于333万的价格已经比较高了，即使在上海也会被认定为非普通住宅。所以，你很可能要交3%的契税，共计10.5万元。买二手房可能要交交易佣金，交易成本会更高。为了改善自己的居住条件，不考虑买房的佣金，你需要为换房计划支付近34万元的交易费用。按照增加30平米的住房面积，每平米成本将增加近万元。

除了交易成本，贷款的利息成本也是要考虑的因素。你现在的房贷是享受最优惠的利率，公积金贷款利率4.9%，商业贷款4.935%。如果你想卖掉你现有的房子，你必须还清所有的贷款。所以你再买房的时候，不能享受这么低的贷款利率。目前，由于银行对二套房实行严格的鉴定标准，通常是认房子和贷款。只要贷款已经还清，即使全部还清，第二笔贷款也将被认定为第二笔购房贷款，贷款利率为基准利率的1.1倍。现在是7.755%，或者是商业贷款40万，还款期20年。每月还款额3285元，比30%的利率贷款还多，20年也是660元，如果要增加贷款金额，恐怕利息成本会增加。

从上面的分析可以看出，为了增加30平米的建筑面积，你不仅要花费大量的交易成本，还要付出更高的资金成本。显然，在目前的政策背景下，换房不是明智之举。再坚持2年，现有住房持有5年以上会有一些税收减免措施。此外，你也可以等待房地产政策的变化。即使真的需要马上改善住房条件，也可以考虑在现有房子附近租一个小一点的房子给父母住。如果月租2000，租的房子肯定会大于30平米。以节省下来的交易成本和资金成本，我们可以支付15~18年的租金。