蔡为民：豪宅降价已无悬念

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一旦繁荣继续恶化，进入救命的“刀锋时刻”，开发商拿大量豪宅换取数量，是不得已而为之的无奈选择。

在我最近在上海、深圳、兰州、哈尔滨、嘉兴、昆山等地的演讲中，我可以感觉到大多数人对房价下跌的信心已经异常强烈，但是房地产市场的发展，它的道路，甚至它自己的？满是迷茫。

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海啸般的“价格破坏效应”正在发酵

事实上，房地产市场正在像海啸一样运行。当价格上涨的趋势开始时，它会从内向外掀起波澜。所以我们可以看到，在2007年和2009年的两个房价暴涨期，绝大部分一线城市都会出现“低价填充”，远郊区的涨幅大于市中心的“同心圆扩散过滤”现象。当人们长期居住在该地区时，他们面临着不断上涨的房价，这导致当地人无法或不愿购买(这是不合理的)。然而，当有购房需求时，他们会从熟悉的行业辐射和寻找目标。相应地，当房价被政策打压或超调面临回调时，其状态仍如海啸，由外而内撤退——价格从远郊板块开始下跌，直到精英区受到影响，也产生一定的下跌，意味着景气震荡进入高潮期，随之而来的是“价格破坏效应”的下跌。

即使是cbd也难逃降价的厄运

也就是说，从板块来看，降价的顺序是远郊→部分郊区→郊区→市区→cbd，其次是低端→中端→中端→高端，最后是很多人曾经认为价格坚不可摧的奢侈品。

那么，在房价的上涨或下跌运动中，各板块的下跌之间是否存在一定的比例差距？我也这么认为

以上海为例，2003年和2007-3年开始流传的“321”和“246”说法(内环6万元/平方米，中环2 (4万元/平方米，外环1 (2万元/平方米)，已经清晰地标出了两者的差距。当外环房价接近内环的1/3时，说明当然，因为目前的情况是行政命令强制的“清仓”，不能整体适用，但原则和原则基本一致，最后cbd房价必然会受到冲击和挑战。

上海的豪宅价格开始暴跌

目前有两个指标显示豪宅受到了影响。一个是绿城，长期以来偏向于一锅卖铁，宁愿给中介“无佣金限制”，坚持不降价。4月初，该公司首席执行官宋卫平终于忍不住了。上海外滩项目“黄浦湾”声称降价30%后，立即在4月中旬将其海地山路项目以21.3772亿元的价格出售给潘石屹，凸显出宋卫平在一定时期内回暖了楼市。

其次，是一个以2003年在上海推出豪华别墅“谭宫”而闻名的华丽家族。公司位于卢湾世博会滨江段的“惠晶天地”。2010年6月开业，售价5.75万元/平米。虽然销售总是困难的，但价格是稳定的。但是最近有些房子被扔了出去，价格居然降到了3万元/平米以下，让业内喊的不可思议。上海作为“经济中心”，还是这样。不难想象其后续楼市情况在其他城市的尴尬。

对于豪华住宅来说，改变价格将是一个无奈的选择

在我看来，奢侈品是本轮调控中受到打压最严重的。考虑到气势、姿态、气势，“降价无用论”成了奢侈品开发商的噩梦。对于买不起或者买不起但是买不起的人来说毫无意义。豪宅现在就处于这种困境。所以，在限购令下，cbd豪宅之前基本不降价，但他们无法解释自己的“抗跌”，但想跌就不能、不敢、不愿意跌！但毕竟是保本阶段的思维模式和逻辑。一旦繁荣继续恶化，进入保命的“刀锋时刻”，面子和里子就得从长计议。开发商用价格换豪宅是不得已而为之的无奈选择。