成交回暖今能持否

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在这个春日里，无论是新房市场还是二手房市场，似乎都感觉到了“温暖和快乐”。据统计，与2012年1月和2月60万平方米的低成交量相比，3月份近80万平方米的成交量大幅增加。这波“爆炸性”的行情让开发商充满期待，也让很多购房者陷入迷茫甚至恐慌，担心会引发新一轮的反弹和房价上涨。

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上海中原地产副总经理

小阳春市场后续交易势头偏弱，成交量和价格走势不足以触及调控红线，短期内不会引发新一轮政策调控。

杨红旭

上海亿居房地产研究所综合研究部主任

如果房价反弹，会出台新的政策，但对房地产行业的过度打压会影响整个经济市场，所以政府会酌情调控。

周志峰

仲量联行上海研究部主任

这种趋势可能会在第二季度甚至第三季度保持，鉴于市场刚刚需要复苏，一般不会出台新的调控政策。

上海一手商品房3月份成交近80万平方米，远超今年1、2月份的21万平方米和40万平方米，以及2011年3月份的48万平方米。3月份市场快速回升的原因是什么？

李进德:有很多原因。一是“小阳春”的传统因素，加上政府调控政策的不断发酵，使得交易双方的心态回到了稳定的状态，有利于需求的释放，自然带动了交易的上涨。另一方面，自去年下半年以来，一手商品房交易量逐月下降，8月至12月的交易量低于年平均60.82平方米。去年10月份成交46.21万平方米，是2011年下半年的最低值。需求严重积压，交易借助小阳春市场反弹。再者，银行贷款的加速和首套房贷利率的下调给需求带来了好处，交易反弹是合理的。

周志峰:市场复苏主要是由需求拉动的。从三个方面来说，一是微调政策支持首次购房者，具体是放宽普通住房标准，扩大契税优惠税率，降低买卖双方成本；一方面是放宽银行信贷，具体是放宽首套房贷利率，部分银行已降至15%，贷款利率较去年下半年也有所加快；最后，开发商做出更合理的定价，首次购房者逐渐回归市场。

杨红旭:有四个主要原因。一、季节性因素和春季反弹是历年楼市的基本规律，一般出现在每年春节到五六月份。第二，放松监管政策，比如银行的利率调整，15%折扣的出现等等。第三，房地产企业采用促销手段，以利益打动买家。最后，楼市调控从2009年底开始实施，这么长时间积累了很多刚好需要需求的客户，直接导致一季度交易回升。

这种变暖趋势还能持续多久？如果持续升温，是否会引发新一轮政策调控？

李进德:目前，这种变暖趋势显示出后期疲劳的迹象。7日，一手房成交量2.9万平方米，接下来两天继续下滑。9日，周转面积16900平方米。

从上海中原地产店反映的情况来看，游客质量和游客数量开始下降，后续交易的延续面临一定问题。基于前期客户的积累，交易热度会略有延续，但前景不容乐观。

小阳春市场后续交易势头偏弱，成交量和价格走势不足以触及调控红线，短期内不会引发新一轮政策调控。

周志峰:这种势头可能会在第二季度甚至第三季度保持下去。鉴于市场急需复苏，一般不会出台新的调控政策。

杨红旭:在政府政策基本稳定的前提下，这种势头至少会持续到今年下半年。然而，目前仍然存在许多不确定性。从市场表现来看，成交量的持续回升肯定会导致房价上涨，目前调控的目标是房价下跌。如果房价反弹，会出台新的政策，但对房地产行业的过度打压会影响整个经济市场，所以政府会酌情调控。

在量价比的背景下，开发商如果持续升温，是否会调整定价策略？

李进德:从最近的市场交易来看，开发商已经调整了定价策略。目前开瓶器降价一般在10%左右，而年前降价一度达到15-20%。显然，一些开发商调整了定价策略，对回收能源进行了乐观估计。

周志峰:新开盘价更合理的情况也会继续。一方面，原库存积压，适销对路的数量仍然巨大。另一方面，一些开发商在前期采取了推迟开盘的策略，但不会无限期推迟。所以第二、三季度这些开发商也会陆续开市，新供应量的上升会让定价不盲目跟风。

杨红旭:就目前的市场规律而言，正处于动态调整阶段。现在房价在跌，买家在主动卖，卖家在寻求调整。如果企业没有资金链紧张等大问题，一般不会有降价促销的策略。

最近中高端房地产项目得益于刚刚需要的回暖势头，成交量持续上升。如何判断第二季度的市场成交量和价格走势？

李进德:这次市场复苏不仅包括释放急需的需求，还包括释放改善的需求。今年总价300-600万元的住宅交易在小洋春市场同步上涨。1月份，这一总价格段的住宅销售数量为178套，2月份为370套，3月份达到788套。这个价格驱动力提升了平均成交价格，3月份的平均成交价格比2月份上涨了11.63%。但这种升温趋势是脆弱的，持续的时间有限，相应的价格变动的负面影响已经出现，给二季度的市场量价走势蒙上了更多的阴影。预计5月至6月，成交量和价格将呈下降趋势。但由于1月和2月表现不佳，第二季度交易总量超过第一季度。

周志峰:中高端地产在需求下正在复苏。这部分中高端房地产只是一个非传统的豪华住宅区项目，他们也采取了价格策略来刺激市场交易。但在传统成熟的豪华住宅区，如新天地、陆家嘴等，高端房产交易并未恢复。由于未来土地供应紧张，大多数开发商保持价格稳定。所以对于成熟地区的高端住宅，除非放宽限购，否则是可以带动交易的。

杨红旭:中高端市场一直落后于低端市场。就目前的市场氛围继续改善而言，如果不出台新政策，市场很可能在第二季度停止下跌并反弹。届时交易量可能会趋于稳定，但势头会持续维持一段时间。受一季度春节等节假日影响，成交量低迷是正常的。第二季度交易量超过第一季度应该没问题。