写字楼租金火爆 内资买家扎堆潜伏

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甲级写字楼租金在过去一年飙升后，开始出现放缓迹象。

2011年，北京写字楼租金同比上涨75%，首次超过纽约，其次是上海，同比上涨27%，成为亚洲第二快的城市。

一年后的第一季度，上海新增的甲级写字楼供应有限，空的入住率进一步下降。另外，国内租客需求旺盛，无论是买房还是租房，难怪专门做写字楼业务的soho中国的潘石屹最近说，市场热得让人受不了。

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同比增长11.4%

仲量联行的数据显示，一季度上海甲级写字楼租金涨幅相对温和，环比上涨1.2%至8.9元/平方米/天，同比上涨11.4%。

与上海去年的年增长率相比，它显示出放缓的迹象。原因是仲量联行浦东营业部主任张静认为，租户扩张计划将继续受到未来经济不确定性的影响，尤其是外资金融企业租户租赁需求放缓。

尽管如此，上海甲级写字楼的空入住率仍在进一步下降，这主要是由于新供应的上市推迟。

据了解，一季度浦东和浦西中央商务区市场没有新项目竣工。因此，浦西甲级写字楼市场的空入住率降至4.9%，浦东甲级写字楼市场的入住率降至6.1%。而且一些即将竣工的项目，已经被自用买家先购买了，所以即使上市，也很难撼动区域租金。

“东方地产”从翼城中国了解到，上海核心商务区超甲级写字楼入住率极佳，大部分达到95%。

房客向外迁移

「一些核心商业区的租户，由于租金上涨的压力和成本控制的需求，经历了办公室搬迁的趋势，将注意力转向一些新兴的核心商业区。」戴德梁行写字楼部助理总监于洋指出。

对此，仲量联行还表示，中央商务区甲级写字楼租金不会下调，租户出于成本原因会寻求核心商务区以外的出租空间。

举个例子，友邦保险在日月光中心预租了一万平米的面积，即将在新黄埔区竣工。

于洋告诉“东方房地产”，核心商业区的租户通常寻求租赁空间，以降低成本和扩大办公功能。

此外，上述负责人指出:“在租赁客户中，越来越多的国有企业和民营企业租赁写字楼，不完全依赖外资企业。”

据多位知情人士透露，这些租客中很多都是有权势的人，他们有强烈的购买写字楼的欲望。

购买写字楼的意愿没有降低

不难发现，3月份的写字楼市场，整栋楼的成交都很活跃。

其中，闸北不夜城的玉龙国际商务广场、虹口北外滩的上海国际航运服务中心(西座)、华牧浦东的华银大厦分别实现营业额5.42万平方米、3.52万平方米、2.1万平方米，分别涉及资金19.42亿元、23.20亿元、3.78亿元。

即将上市的容晖大厦位于普陀曹杨板块，从该项目开发商长津房地产部了解到，将以3.5-3.5万元的价格出售给整层或多层。

“东方地产”从项目的营销机构dtz了解到，江浙皖的强势买家意愿强烈，对于他们来说，进入上海市场或者提升办公功能是主要需求，所以主要是自己住。

据戴德梁行研究部统计，2011年，上海共销售写字楼171万平方米，同比增长16.42%。交易热点集中在三类产品:小型soho良好的规划和轨道交通支持；优质小户型写字楼配租；以及稀缺的高端办公产品。前两类小户型产品的投资客户是受住宅限购影响，将投资资金转移到商业地产的成熟客户。上一页12下一页