房企财报透两大隐忧

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在历史上最严格的调控政策下，去年国内楼市遭遇严冬。随着2011年上市房地产企业财务报表的发布，房地产开发商的真实情况暴露于世。高库存、高负债成为当前房企最鲜明的标签。

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数据显示，截至4月9日，沪深两市143家上市房地产企业中，有74家发布了2011年财务报表，其中69家实现净利润391亿元，而同期负债超过8000亿元，同比增长31%。同时，主要房地产企业库存达到7230亿元，比上年同期增长43%。pressure/け库存

隐忧1:高库存两年才能消化

根据年报披露的数据，69家公司中，只有9家股票同比下跌，25家公司涨幅超过50%。很多公司的绝对库存达到历史新高，库存的增加明显超过营业收入的增加。龙头企业万科库存也达到2083.35亿元。按照其2011年1215.4亿元的销售额，需要21个月消化。

招商局地产库存也创下新高，价值近400亿元。截至第三季度，总资产负债率达到66.9%，这是公司历史上首次超过65%。如果市场情况没有改变，未来销售的压力将是巨大的。“对此，东莞证券分析师黄帆认为，在招商局地产的销售项目中，中高端市场占比很大，大部分分布在一二线城市。在楼市寒冬，公司未来的销售会更加艰难。

中国房地产研究会近日发布的《500强评估研究报告》显示，2011年，500强房地产开发企业平均库存同比增长50.34%，增速较2010年进一步提高6.47个百分点。500强房地产企业平均库存达到99.89亿元，创历史新高。

在政策压力大、库存高、景气下滑的背景下，房地产行业进入去库存化时代已经成为不争的事实。

隐忧2:高负债压倒了紧张的资本链

负债方面，69家房地产企业中，负债占总资产70%以上的有23家，负债超过50%的有57家，负债逐年增加的有46家。

有报道称，500强房企的净负债率从2010年的50.07%上升到去年的66.59%。

同时，中国房地产研究会近日发布的《500强评价研究报告》显示，2011年，500强房地产开发企业平均库存同比增长50.34%，比2010年增长6.47个百分点，500强房地产企业平均库存达到99.89亿元，创历史新高。

不仅库存在顶，房地产信托产品也在还款高峰期。

申银万国公布的一份房地产信托研究报告显示，2012年集体房地产信托本息共计2037亿元，加上单个客户认购的单个房地产信托，共计约3062亿元本息到期，还款高峰始于3月。

最近发布的一份研究报告显示，房地产开发企业的财务状况从2011年的“紧”到“紧”，而且“可能接近甚至低于2008年的水平”。

报告显示，今年前两个月，全国商品房销售额为4145亿元，同比下降20.9%。参考去年12.1%的增幅，说明今年销售可能出现负增长。