74家上市房企内伤夹击：万亿库存压顶负债飙升-云情报

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核心提示:一般来说，大多数房地产企业下半年对市场的推动力度比上半年更大，使得库存在短时间内迅速上升，压力凸显。

截至4月9日，已发布年报的74家a股上市房地产企业库存已飙升至9437.78亿元，较去年同期的6598.13亿元增长43.04%。

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但在万亿库存的压力背后，上述开发商要承担数百亿的利息支出。

根据公开信息统计，本报记者发现，除少数房地产企业外，2011年大部分大开发商的利息支出同比增长超过40%，荣盛发展(002146.sz)和中粮地产(000031.sz)的利息支出同比增长超过100%。

在万亿股和资金短缺的双重打击下，开发商开始加快对股票的消化。

万科的销售情况(000002。SZ)显示，万科当月销售面积和金额均出现反弹，同比分别增长31.6%和23.5%，环比分别增长57%和53%。易居中国报告进一步显示，截至2012年3月，中国10个典型城市新建商品房总库存连续三个月下降。

然而，上市房地产企业对今年的销售前景仍然持谨慎态度。“今年的情况不会比2011年更好，”龙湖地产(00960.hk)的一位相关人士告诉记者。

万亿库存压力

年报统计显示，2011年上市房地产企业销售呈现两极化趋势，恒大、中海、华润、远洋、碧桂园、招商局、中粮等房地产企业年度签约金额同比增长25%以上。以及首开、滨江等一些规模较小的地方房企；布局相对集中、产品高端的绿城和R&F，去年销售额同比下降，滨江集团签约金额从116亿元大幅降至45.74亿元。

而万科、保利等基准地产企业的销售额仅分别增长12.37%和10.69%。

事实上，去年上半年一些房地产企业的销售仍然不错。销售额的下降始于传统的“金九银十”时期，并持续到年底。一般来说，大多数房地产企业下半年推的比上半年多，使得库存在短时间内快速上升，压力凸显。

截至2011年12月31日，74家a股上市房地产企业总库存接近万亿。

但排名规模前列的上市房地产企业，库存压力相当大。

在整理了9家规模最大的港股房地产企业和10家资产规模最大的a股上市房地产企业的数据后，19家上市开发商(万科(000002.sz)、保利(600048.sh)、恒大、华润(01109.hk)、中海、绿城(03900.hk)、远洋运输(03377.hk)、碧桂园(02007.hk)、招商局(000024.sz)、龙湖

“库存高的部分原因是开发商出售的部分项目没有结转”，招商证券的一名分析师4月9日告诉本报记者。这会给开发商带来压力，刺激他们进一步推动降价。

净负债率飙升

开发商促销降价的力度明显取决于公司的现金流。2011年年报显示，上市房地产企业资金链相当紧张。

截至2011年12月31日，上述19家上市房地产企业持有货币资金规模约为2135.32亿元，同比下降4.39%。值得投资者关注的是，部分现金和存款属于限制使用资金，已经作为借款的抵押物。

随着现金流的减少，房企的负债规模也在增加。数据显示，19家上市房地产企业短期贷款总额达到1094.34亿元，贷款规模同比增长30%。但扣除预付款后，流动负债达到5463.73亿元，同比增长46.52%。

统计显示，在上述19家上市房地产企业中，除龙湖、R&F等少数房地产企业外，大多数房地产企业的净负债率都有较大提高。其中保利(119%)、绿城(148.70%)、新城b股(102.3%)和首开(115.10%)的净负债率均超过100%。在房地产企业中，滨江集团的净负债率飙升最快，从去年同期的37.51%飙升至99.60%。

一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者:“对于中小房企来说，它们往往比大开发商追求更快的增长。”。但一旦销售疲软，企业的偿债压力就会凸显出来。特别是，许多住房企业采取了“反周期”的发展模式，在行业蓬勃发展的时候扩大规模，增加负债和资产。然而，一旦行业陷入低潮，房企的这种风险往往会首先暴露出来。

74家上市房企内伤夹击：万亿库存压顶负债飙升