张茉楠：中国房地产的刚需还能存在多久

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最近，美国房地产市场出现了一些复苏的曙光，但房地产风险仍然被认为是美国经济复苏的最大风险之一。自次贷危机以来，房地产市场价格下跌超过30%，这不仅是由于市场泡沫破裂的负面影响造成的短期困扰，也意味着美国的人口变化正在对房地产市场的长期需求趋势和购买力产生深远影响。

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美国房地产市场持续下滑的原因是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本决定因素是总人口和人口结构的变化。人口因素会对房地产市场产生长期趋势影响。美国的房地产周期约为20年，这与美国人口规律的变化密切相关。一方面是人口变化(包括自然增长率和移民增长率)对住房需求的影响。美国的生育率在20世纪90年代初开始持续下降。人口普查局宣布，美国最新人口为3.08亿。美国人口在过去十年增长了9.7%，是1940年以来的最低增幅。

从增量来看，美国的人口增长主要来自移民和移民的出生率，占人口增长的82%。移民是美国人口增长的重要因素之一。然而，过去十年的两次经济衰退改变了美国人对移民的态度，进一步降低了海外移民的速度。

另一方面，人口结构的变化也决定了住房需求。房价与家庭收入的平均百分比不到2，这才是美国承受房价的真实能力。20世纪70年代初，美国房价与家庭收入的比例为1.7~1.8，但在次贷危机之前，美国房价与家庭收入的比例高达6，其中处于中青年的“婴儿潮”成为美国住房市场的主力军，从而不断推高房价。美国人口普查局预测，美国的婴儿出生率将在很长一段时间内保持低水平。到2030年，近20%的美国居民将超过65岁；到2050年，这个年龄组的人数将翻一番，从2008年的3870万人增加到8850万人。生育率的下降和人口老龄化的加速，不仅会大大降低美国的住房总需求，还会对住房需求结构产生新的影响。那些曾经促进美国住房市场繁荣的“大单元”将会滞销。

由于美国社会老龄化的加速，人们更喜欢住在污染小、生活成本低的郊区，这意味着美国人口从农村和郊区向大都市转移的过程可能会在半个多世纪后放缓。在国内购买力极度饱和于住房需求的困境下，这才是美国希望吸纳移民剩余住房存量，刺激房地产市场复苏的真正原因。

房地产市场所谓的“刚好需要”似乎只是一个阶段性的概念，人口红利并不是一个永久的增长因素。人口结构影响房地产需求，进而影响房地产走势，似乎是不可避免的“铁律”。数据显示，全球人口年龄结构将发生巨大变化——青年人口增速放缓，老年人口增速惊人。到2050年，全球老龄化人口将增加两倍，达到15亿。

根据联合国数据，2025年中国人口红利将降至全球平均水平。去年，统计局的统计数据显示，中国劳动人口比例十年来首次下降。种种迹象表明，中国人口变化的时间节点正在加速。人口结构的变化会改变房地产市场的供求结构。预计2015年后中国人口增长将进入下行通道，到2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这也将是中国房地产供求结构拐点的重要时间窗口。