住建部严控容积率违规 防地方政府救开发商

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核心提示:为了补偿北辰征地损失，长沙市将项目中的市政路网工程承包给北辰。

3月26日，住房和城乡建设部通报，为巩固房地产调控效果，防止权力寻租，近日发布了《建设用地容积率管理办法》，通过修改容积率严格控制地方政府帮助开发商过冬。

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“目前，许多城市的房地产市场交易量已经恢复。复苏的原因是多方面的。考虑到土地财政，地方政府在政策执行上可能会有一系列的调整。”清华大学房地产研究所所长刘宏宇在“2012中国房地产企业百强研究成果发布会”上说。

“预计住房和城乡建设部将于今年下半年开始检查当地房地产市场监管的执行情况。”一位接近住房和城乡建设部的人士表示。

“没有监督”

据北京市房地产交易管理网统计，截至26日，3月份北京市纯商品房签约数量为4700套，与1、2月份相比，交易量增长近200%。

3月24日，由数百人组成的“诚信月北京购房者俱乐部万人购房团”正在对北京几个楼盘进行“调查”。据组织此次活动的SouFun.com相关人士透露，每次活动都有数百人参加，开发商还提供了10多万元的优惠购买价格，每次看房都可以卖出一批房子。

刘宏宇介绍说，由于各种因素，第一季度，重点调控城市的交易量继续上升，“如销售时间的差异、价格调整以及当地在实施楼市调控方面的不作为。”

陕西省Xi市一位不愿透露姓名的开发商表示，当地政府放松楼市调控迫在眉睫。但在学习了芜湖、中山之后，当地政府不敢公开放松对楼市的调控，这与中央的政策相悖。

“在这种背景下，地方政府放松了房地产市场监管的第二项措施——“无监管”。从表面上看，地方政府仍然按照要求遵守中央限购和限价政策，但为了实现销售业绩，开发商可能会违规、暗箱操作，并有可能打政策“擦边球”。对此，地方政府不予监督和处罚。”上面开发商说。

记者获悉，上述地方政府“无人监管”的楼市调控态度已引起住房和城乡建设部的关注。

“地方政府执行中央政策的时候，如果执行不到位，政策只能束之高阁。”上述接近住房和城乡建设部的人士表示，短期内，监管是规范地方政府行为的关键，下半年住房和城乡建设部将对地方政府楼市调控的实施情况进行监管。

根据住房和城乡建设部近日发布的2012年重点检查和执法工作计划，房地产市场监管监督检查是今年的重点任务之一。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦红在“2012中国房地产企业百强研究成果发布会”上表示，2012年，房价报复性反弹的主客观条件不具备，将进一步探索。

严格防范“拯救”开发者

住房和城乡建设部在《建设用地容积率管理办法》中提出，地方出让国有建设用地必须具备容积率条件，否则合同无效，容积率条件不得擅自修改，不得以政府会议纪要等形式擅自修改。，并必须经过公开论证，公布参加论证的专家名单，接受社会监督。

上述接近住房和城乡建设部的人士认为，新的容积率管理办法旨在防止地方政府救助开发商。很多开发商因为2010年高价收购土地，陷入房价与低价矛盾的困境。地方政府允许开发商修改容积率，有利于降低地价成本，有利于开发商出货。

此人引用北辰长沙项目以92亿元的价格拿走了长沙新河三角洲的地块。按照最初征地的标准，该项目的底价为3721元/平方米。经与长沙方面反复沟通，相关规划部门同意增加北辰大厦的规划高度。根据新方案，北辰长沙项目楼面价格下调至1671元/平方米。为了补偿北辰征地损失，长沙市将项目内市政路网工程承包给北辰。

此外，北京万科长阳半岛项目也已获批调整规划，其中03栋建筑控制高度由45米调整为60米，容积率由2.0调整为2.49；04地块建筑控制高度由60米调整为80米，容积率由2.2调整为2.41，保证了其未来的低价

“目前，住房和城乡建设部已经启动了房地产市场监管长效机制的研究工作，并与央行、发改委、国土资源部等部委就如何建立房地产市场监管长效机制进行了探讨。”上述人士表示，容积率调控等手段仍是行政调控手段，顶层设计是解决房价长期上涨矛盾的必要手段。

在秦红看来，房地产长效机制的建设内容非常丰富，不仅是房产税，还有房地产在拉动经济增长中的投资作用，以及居住和生活的目标。房地产调控的长效机制应该是集住房保障、金融、土地、金融、税收等综合手段于一体的顶层设计产品。

秦红介绍说，楼市调控的长效机制不仅限于房地产政策，房地产业发展背后还存在土地政策、金融政策、产业、产业资源配置、城市均衡发展等一系列问题。

"房地产市场监管的重点已经发生了变化，从强调其经济功能转向社会功能."秦红表示，抑制投资和投机需求将成为房地产市场监管长期机制的基本原则。

“保证城市人口的住房需求，不一定是房价下调，而是房价下调和收入增长的联合联动。也就是说，收入分配改革对于建立调控楼市的长效机制也是非常重要的。”我喜欢我家的副主席胡景晖在“和谐社区、低碳环保”活动上说的话。