房市“退烧” 信贷风险引人关注

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中国房地产市场多年来创造了一个经济“神话”——土地供应商、开发商、建筑商、卖家、材料供应商、投机者、银行，甚至住房消费者，只要他们是房地产市场投资的参与者，就可以获得一定的份额。房地产市场已成为经济发展的重要支柱产业，并呈现出不同的景观。但这种违背经济规律的现象，要么引来了看不见的手的惩罚(消泡)，要么引来了“看得见的手”的管制。为了了解房地产市场的变化和影响，作者最近走访了湖北省咸宁市的一些房地产企业，以及中国工商银行(601398)、中国农业银行(601288)、中国银行(601988)、中国建设银行(601939)、交通银行(601328)和信用社等六家地方金融机构。结果显示，房地产市场的“高烧”正在悄然消退，银行业潜在的信用风险值得关注。

市场“高烧”正在逐渐消退

房地产投资仍在增长，商品房开发建设放缓。2011年第三季度，咸宁市房地产开发投资同比增长25.2%，增速较去年同期下降17.8%。商品房建筑面积同比增长22.3%，增速同比下降22%。其中，居住面积同比增长17.6%，增速下降61.7%；商品房竣工面积同比下降13.1%，但同比增长32.2%。其中，住宅竣工面积同比下降6.5%，同比增长20.7%，增速由正转负，下降27.2%。

商品房销售面积增加，但销售增长放缓。2011年前三季度，咸宁市商品房销售面积同比增长6.3%，增速下降88%；商品房销售同比增长31.8%，增速下降107.02%。销售面积和销售增长明显放缓，导致房地产企业库存不断增加。据统计，咸宁市的实用面积在半年内增长了54.7%。截至9月底，全市商品房销售率仅为50.95%。

商品房成交量稳步上升，房价保持坚挺。2011年前三季度，咸宁市商品房平均成交价格3003元/套，增长452元/套，增长17.72%；总成交量6559台，比2010年同期增加239台，增幅3.78%。

房地产企业资金越来越紧张，中小房企资产负债率大幅上升。从被调查的三家企业来看，都认为目前“资金紧张，但能满足正常运营”。其中一家小型房地产企业因资金短缺而推迟了发展计划。三家企业中，两家中小房企的资产负债率明显上升。资产负债率从2010年底的33%上升到2011年9月底的57%，上升了24个百分点；另一个从2010年底的68%上升到2011年9月底的80%，上升了12个百分点。

开发成本大幅上升，房企利润缩小/0。房企开发成本中的土地成本、管理成本、资金成本、税费都有了很大的增加。调查中，企业反映，以前的底价是几百元，现在已经涨到1000多元了。2011年以来，在银行信贷额度吃紧后，不仅利率及其浮动幅度提高，而且房企还收取了个人房贷1% ~ 2%的线路占用费、风险费、咨询费、中间流水费。房企每卖出一套房要多交2000 ~ 4000元的费用。开发成本的急剧增加稀释了利润。

信贷政策逐渐淡出

调查显示，6家金融机构均调整了房地产信贷政策，不同程度退出房地产市场，只留下少数优质客户，没有一家有入市意愿。当地工商银行表示，2011年初，房地产行业被纳入审慎进入行业，同时被纳入潜在风险行业，加强贷后管理，改善房企的信贷准入条件:不仅要看项目情况，还要要求开发商。必须符合三级资质，信贷资金可以跟进。结果，目前只有两家房企的客户，其余都退出了；当地中行表示，房地产、水泥等重点风险行业的信贷资金配置要与总行规模相匹配，然后省级分行按照出价最高者胜出的方式进行资金配置。截至2011年9月底，我行仅与全市三家房地产企业保持合作；据农村信用社介绍，省联社已要求各农村信用社密切关注房地产贷款风险，严格控制贷款集中度，确保房地产贷款和抵押贷款余额逐步减少20%。

消费意愿下降

国家出台了一系列相关政策来规范房地产市场。虽然开发商似乎很坚定，但强烈的政策信号导致居民更理性地购房，房地产销售遭遇寒流。2011年第三季度对某县级市400名城镇储户的问卷调查显示，“无购房计划”的居民比例大幅上升至73.25%，比上季度上升31%，而“无影响、按原计划购房”的居民比例比上季度下降8%，且“会考虑购房但不改变购房计划”的居民比例比上季度下降9.75%。居民观望态度的加剧，使得房地产企业销售难度加大，尤其是2011年10月以后，部分企业销量大幅缩水。一些企业报告称，9月份后的销售额比2010年同期下降了20%至40%。在调查中，一家房地产企业报告称，2011年8月以后，房屋销售大幅下降。8月份售出25套，9月份售出13套，不到2010年同期的一半。10月份只卖了3套，“金九银十”已经卖不出去了，房地产销售遭遇了寒流。

信用风险加剧

空在房地产市场上种种利益的叠加，使笔者不仅担心房地产企业面临的市场风险，也担心银行业难以独立。银行业投放的房地产贷款面临许多不确定风险。最重要的是银行贷款大部分是房贷，抵押物的绝对比例是房产。如果房地产价格持续下跌，抵押物价值必然缩水。当抵押物价值下降，低于账面信用债价值时，贷款企业可能选择放弃抵押物，拖欠银行贷款。在现实经济生活中，贷款偿还能力的变化肯定会影响一个人偿还贷款的意愿。不可忽视的是，一旦失信蔓延，“失信驱逐诚信”的现象不可避免。各种不确定行为的出现增加了银行信贷管理的难度，加剧了银行信贷风险，值得相关管理部门和银行高度重视，采取有效措施防范和严格防范。

(作者是中国人民银行咸宁中心支行)