谁来打破楼市僵局？

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在房地产市场上，买卖双方已经形成了僵局，许多问题盘旋在房地产market空-谁能打破市场僵局？整体市场是混战还是继续博弈，楼市价格会不会进一步走低？

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2012年1月楼市开始惨淡，由于2011年10月底大幅降价，商品房市场没有进一步开放。相反，由于政策调整、淡季假期、市场买卖双方观望等因素，市场陷入僵局。这主要表现在几个方面，比如交易量大幅下降，部分房企坚持“抬死人”。

数量和低价仍然稳定

我们注意到，2011年10月底的大幅降价，只是导致个别房地产项目成交量上升，导致整体市场陷入僵局。从上海降价楼盘的数量来看，只有10%左右的楼盘属于“跑得快的”类型。

在目前的政策和市场环境下，虽然大多数开发企业都在期待未来市场会有越来越多的降价，但仍有一半以上的物业是按照原来的市场策略推的，大部分物业的价格并没有进行深度调整，有些物业甚至陷入了长期观望的市场状态。因此，整体市场价格调整幅度不到位，部分房地产企业仍然以主动或被动的方式应对目前领先房地产企业降价的市场环境，导致上海等一线城市目前的市场交易尚未活跃，整体市场交易保持了稳定的低价趋势。

针对上述市场情况，2012年1月楼市开局惨淡，80%以上城市成交面积环比下降，13个城市跌幅超过50%。其中，天津降幅最大，达到78.78%；其次是青岛，下降75.99%；北京、杭州、深圳、广州、南京、上海等一二线重点城市也出现了不同程度的下滑。

以上海为例，2012年1月，上海共推出新建商品住宅10.38万平方米，较上月下降89%，较去年大幅下降77%。营业额方面，总营业额为21.27万平方米，较上月下降63%，较去年下降79%。

除了“观望”因素外，限购限贷以来楼市的真实需求受到抑制，很多市场需求由于政策原因一直无法进入楼市购房或投资，也在一定程度上促成了僵局的形成。

下跌20%已经是价格的底部了

谁能打破市场僵局？整体市场是混战还是继续博弈，楼市价格会不会进一步走低？

政府、开发企业、市场、买家等不同的市场主体有不同的表现。僵局的打破在于各个市场实体的底线和容忍度。因此，任何市场主体的任何让步都可能带来市场结构的变化。

从政策上看，目前楼市调控政策呈现出新的趋势，如北京、上海等地调整新的住房标准。广州等地也在研究适当调整新建住房购买行政管制措施的可行性，如差异化的“限购”措施。总体而言，政策表现为“外紧内松”的调整，在一定程度上有利于市场成交。

从房地产企业的角度来看，下跌20%左右已经是价格的底部，也是目前开发商降价的底线。如果市场形势继续恶化，更多的开发企业将参与降价，而不是进一步降低个别建筑的价格。因为目前15 ~ 20%的案例降价已经可以激活市场成交量了，比如龙湖立成、新城金骏等都是降价后的“每日CD”。

从去年底的案例来看，降价更多的是一种企业营销策略。

从市场的角度来看，2011年是楼市从卖方市场逐渐向买方市场转变的过程。去年上半年，上海商品房降价面积基本集中在郊区，降价幅度不到10%，保留了一定的广告量。开发企业继续与市场和买家博弈。但下半年，10月底后广告量明显下降，开发企业知道直接降价短期内对销售的影响大于广告促销。降价范围也从郊区扩展到了市中心的高端住宅项目。

在这样的市场背景下，短期内，尤其是2月和3月，楼市的成交量应该与2011年下半年差不多。

站在购房者的角度，现阶段想买性价比高的房子，可以注意以下几个方面:一是跟踪大型房企，因为他们的产品质量会有保障；第二，目前很多房企仍然采取高速周转的策略，在这个过程中必须抓住战略降价的市场机会；第三，更加注重房地产的附加值。有捐赠面积的楼盘还是有的，以后这类产品可能会少一些；第四，还是有一定的机会选择一、二期市场，从升值的角度来说。从自住的角度来说，早买也省了买房的成本。