开发商逆市拿地真相

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事实上，李嘉诚旗下的长江实业和和记黄埔在去年11月初斥资8.96亿元人民币收购佛山一处商住用地后，又在12月份以19亿元人民币收购了大连西岗区的一块土地。不到两个月，李嘉诚抛出近28亿元在内地买地。

李嘉诚不仅对内地的地块感兴趣，去年12月9日，新世界发展有限公司(600628)董事长郑裕彤还斥资14亿港元，购买了上海实业公司所持青岛地块50%的权益。12月11日，香港富商叶颖以4.9亿元购买了越秀地产旗下广州天河天汇城95%的股权。

中资、港资企业频频发力地产，抄底疑似地产的时候到了。

不过，来自北京、上海、广州等一线城市的新年大会消息称，楼市调控政策不会放松。上海市市长韩正明确表示，今年上海对房地产市场的调控不会减少，政策不变。要继续加大房地产市场调控力度。

出席北京两会的任志强也认为，2012年的楼市比2011年更加悲观。“主要原因是房地产开发投资增速将大幅下降，2011年初为30%，到12月估计不到20%，2012年还会继续下降，可能只有15% ~ 17%。投资下降会导致价格持续下跌，由此引发的连锁效应不容忽视。”

那么，拿地开发商的算盘是什么呢？

房地产市场其实没那么糟糕

回顾历史。

前不久，北京限购政策将纳税期限减为三年的传言刚刚被打破。龙年伊始，北京楼市春节零交易的消息就出来了。日前，北京市住房和城乡建设委员会盛传，正是因为北京暂停了房地产交易权属管理制度，数据才显示为零。1月29日，系统恢复正常运行。

这些虚假消息之所以在市场上被当作真理传播，主要是因为人们越来越多地等待看到住房市场。

据叶巍我爱我家集团统计，1月16日至22日，北京新建商品住宅总量为536栋，同比下降83%。全市二手住宅网总量785套，比去年同期下降86.5%。降幅均超过80%，为历史最高水平。

不仅是北京，中国指数研究院的报告显示，2012年春节黄金周期间其监测的20个城市成交量普遍偏低，整体同比下降81%，其中16个城市成交量同比下降，11个城市降幅超过50%。成都、青岛、贵阳等城市跌幅超过80%。

似乎每一个数据都直接指向房地产调控后的疲软，交易变慢。交易是否放缓，真的意味着房产进入冬眠。

事实上，我们可以看到，在如此严格的调控政策下，人们预期的房价并没有大幅下跌。与2010年同期相比，2011年房价下跌不到20%，地段好、工程质量好的楼盘价格依然坚挺，没有任何松动。

虽然今年房地产调控政策仍然严格，但专家指出，我们必须清楚地看到，国家调控房价的初衷并不是为了硬抑制房价。监管开始是因为房价上涨过快，超过了市场应有的速度。所以调控政策有点像中国资本下的非自由流通，是为了防止外资过快进入，从而把国内资产价格提得太高。这种非自由流通只是为了让资产价格缓慢上涨。

因此，目前的房地产市场不是真正的房地产市场。在调查中，记者发现，中国一二线城市的刚性住房需求仍然强劲。交易量如此低迷的原因是限购政策卡住了一部分有能力买房的人；第二，政策下有强烈的观望情绪，和2008年金融危机导致房价下跌时的情况一样。

然而，2012年将有大量保障性住房进入市场，一些人认为这将削弱需求。对此，金泰恒业董事长王生坤表示:“为了保证市场平衡，国家要求建设大量保障性住房。经济适用房入市，只会稳定房价上涨速度，不会促进房价下跌。因为商品房和经济适用房针对的客户群体不同，对于经济适用房的需求群体来说，他们负担不起商品房的价格。所以，在土地资源日益紧张的今天，商品房用地总是供不应求，中国的住宅市场还会继续繁荣20年。”

降低地价有很多诱惑

2012年，在政策的打压下，房地产恢复了昔日的繁荣，短期内难以见到。但是对于房地产开发商来说，今天的市场充满了诱惑。李嘉诚一直用自己的盈余资金在内地抄底吸纳土地储备，屡获成功。所以这一次李嘉诚再次在内地买地，引起了同行的关注。

自2011年初以来，全国130个城市土地交易平均底价为1056元/平方米，同比下降17%。其中，居住用地(含居住用地、综合用地含居住用地)1467元/平方米，同比下降12%。

对此，施琅集团投资部经理黄小玲表示:“自去年11月以来，一些地方政府开始下调地价。因为当时全国房价都在下跌，开发商拿地参照周边房价体系。如果还是以前的价格，就没人买了。”

因此，我们可以看到，来自21世纪上海房地产面积的研究表明，2010年12月，上海青浦赵翔区的楼面价格一度达到2万多元/平方米，但2012年1月23日售出的楼面价格仅为9559元/平方米，降幅超过50%，但该地区的房价自2011年下半年以来没有太大波动(图1)。上一页12下一页